Comprar una vivienda en Andorra: guía completa de los trámites para 2026
Autorización de inversión extranjera, fiscalidad, gastos de adquisición y proceso completo
Actualización de 2026: La Ley 5/2025, de 6 de marzo de 2025, ha reformado en profundidad el marco de las inversiones inmobiliarias extranjeras en Andorra. En particular, introduce nuevas normas sobre los límites de adquisición y el destino de los bienes. Paralelamente, la Ley 3/2024 ha creado un impuesto específico sobre la inversión inmobiliaria extranjera (6 % o 10 %), distinto del ITP. A partir de ahora, toda adquisición deberá analizarse a la luz de estos dos textos.
El mercado inmobiliario andorrano atrae a un número cada vez mayor de inversores y futuros residentes. Un mercado con tensión estructural, una fiscalidad que se encuentra entre las más competitivas de Europa y una reconocida estabilidad normativa: los argumentos son sólidos. Sin embargo, comprar un inmueble en Andorra siendo extranjero implica un procedimiento específico —autorización administrativa previa, impuesto sobre la inversión extranjera, límites de adquisición— que este artículo detalla de forma exhaustiva para 2026.
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Estructura de adquisición, optimización fiscal, autorización de inversión extranjera: nuestros expertos le acompañan en cada etapa, desde la estrategia hasta la firma.
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. A partir de la segunda: 10 %
Gastos totales: entre el 7 % y el 12 %
, hasta el 0 % (> 12 años)
Un mercado atractivo, pero regulado: lo que todo comprador extranjero debe saber
Andorra no es un mercado inmobiliario cualquiera. Su superficie total de 468 km², de la cual solo una ínfima parte es realmente edificable, genera una tensión estructural permanente entre la oferta y la demanda. En 2024, los precios de los pisos aumentaron un +15,3 % en todo el territorio, con subidas que alcanzaron el +41,3 % en Andorra la Vella. Esta dinámica refleja una demanda impulsada por tres factores distintos: los residentes fiscales que buscan cumplir con el requisito de inversión vinculado a la residencia pasiva, las familias que desean establecerse de forma permanente y los inversores patrimoniales atraídos por la rentabilidad del alquiler y el régimen fiscal.
Para cualquier ciudadano extranjero, este acceso al mercado es legalmente posible, pero está sujeto a condiciones. La Ley 5/2025, de 6 de marzo de 2025, regula con precisión las condiciones de la inversión inmobiliaria extranjera: es obligatoria una autorización administrativa previa antes de la firma de cualquier escritura, independientemente de la nacionalidad del comprador. Este punto es fundamental: la autorización no es una formalidad posterior a la adquisición, sino una condición para la validez de la escritura (Ley ITP, art. 2).
Por qué la inversión inmobiliaria forma parte de una estrategia más amplia
Para quienes están tramitando la residencia pasiva en Andorra, la adquisición de un inmueble cumple simultáneamente dos objetivos: constituir el patrimonio local exigido (la totalidad o parte de la inversión requerida, que oscila entre 400 000 € y 1 000 000 €) y establecerse de forma permanente en el Principado. Para los inversores puros, el mercado inmobiliario andorrano ofrece una combinación de rentabilidad y fiscalidad difícil de replicar en otros lugares de Europa: rentas de alquiler gravadas a un máximo del 10 % a través del IRPF, plusvalías exentas tras 12 años y ausencia de impuesto sobre el patrimonio.
| Indicador | ★ Andorra | España | Portugal | Mónaco |
|---|---|---|---|---|
| Fiscalidad de los ingresos por alquiler | IRPF ≤ 10 % | Escala de hasta el 47 % | Escala de hasta el 48 % | 0 % (no franceses) |
| Plusvalías inmobiliarias | 0 % al cabo de 12 años | Del 19 al 28 % (residentes) | 28 % (residentes del IFICI) | 0 % (residentes) |
| ITP / gastos de traslado | 1 % estatal + municipal | Entre el 6 % y el 10 %, según la región | ~6 % (IMT) | Un mínimo del 6 % |
| Impuesto sobre el patrimonio | Ninguno | Entre el 0,2 % y el 3,5 % (IP) | Ninguno | Ninguno |
| Impuestos de sucesión en línea directa | Ninguno | Varía según la región | 0 % (línea directa) | Ninguno (residentes) |
| Autorización previa para compradores extranjeros | Obligatorio (Ley 5/2025) | No (UE) | No (UE) | Expediente de residencia obligatoria |
Fuentes: Ley 5/2014 (IRPF), Ley 31/2007 (plusvalías), Ley del ITP (ITP), Ley 3/2024 (inversión extranjera).
La autorización para la inversión inmobiliaria extranjera: un requisito imprescindible
La Ley 5/2025 establece en su artículo 8 que «la inversión inmobiliaria extranjera en el Principado de Andorra requiere siempre una autorización administrativa previa». Dicha autorización la concede el ministerio competente en materia de inversión extranjera. De ella depende la validez jurídica de la adquisición: un acto firmado sin autorización previa es nulo.
¿A quién va dirigido?
Cualquier ciudadano no residente que desee adquirir un inmueble en Andorra. Las únicas excepciones se refieren a las adquisiciones por sucesión o por liquidación del régimen matrimonial, que siguen estando sujetas a declaración ante el Registro de Inversiones Extranjeras, pero no requieren autorización previa (Ley 5/2025, art. 8.2).
Los límites de adquisición para una persona física extranjera (art. 9)
La Ley 5/2025 regula con precisión lo que puede adquirir un inversor extranjero: como máximo, una parcela en la que esté construida una vivienda unifamiliar, o bien una vivienda unifamiliar, dos apartamentos o dos estudios, junto con sus anexos (un máximo de tres plazas de aparcamiento y tres trasteros por apartamento). Las adquisiciones adicionales que superen estos límites están sujetas a un tipo impositivo del 10 % (frente al 6 %) y a condiciones específicas.
El proceso de autorización
La solicitud se presenta por vía electrónica ante el ministerio mediante el formulario oficial, acompañada de la documentación requerida. El Registro de Inversiones Extranjeras comprueba, en particular, que la operación no suponga un riesgo para el orden público, la seguridad nacional o el mercado de la vivienda (Ley 5/2025, art. 5). Una vez obtenida la autorización, la inversión debe realizarse en el plazo fijado en la misma o, en su defecto, en un plazo de seis meses, so pena de caducidad (art. 11).
| Elemento del expediente de la AIE | Requisito |
|---|---|
| Pasaporte o documento de identidad | Válido |
| Extracto del registro de antecedentes penales | De menos de 3 meses, con apostilla |
| Justificante del origen de los fondos | Obligatorio — origen y trazabilidad |
| Formulario oficial de inversión extranjera | Presentación electrónica |
| Descripción del inmueble y precio de la transacción | Con escrituras notariales provisionales |
| Plazo de tramitación | De 4 a 8 semanas (expediente completo) |
La fiscalidad de la adquisición: ITP, impuesto sobre la inversión extranjera y plusvalías
Al contrario de lo que dan a entender algunas fuentes, los gastos de adquisición en Andorra no se limitan al ITP. Desde 2024, se aplica un impuesto específico sobre la inversión inmobiliaria extranjera (distinto del ITP) a toda adquisición realizada por un no residente.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El tipo impositivo estatal del ITP se fija en el 1 % del precio real de la transacción (Ley del ITP, art. 8.1). A este tipo se le suma un tipo municipal, que oscila entre el 0,5 % y el 3 % según las ordenanzas de cada municipio (Ley 36/2021, art. 41). El tipo estatal se reduce a cero para los compradores que destinen el inmueble al alquiler residencial durante al menos cinco años.
El impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera (Ley 3/2024)
La Ley 3/2024 ha creado un impuesto específico, distinto del ITP, aplicable a cualquier adquisición inmobiliaria por parte de un inversor extranjero:
- 6 % sobre el valor real de la inversión en el caso de una primera adquisición dentro de los límites legales (una vivienda unifamiliar o un piso/estudio con anexos — Art. 8.a)
- 10 % para las adquisiciones que superen dichos límites, o cuando la propiedad no se mantenga en las condiciones establecidas en el artículo 4.g) (art. 8.b)
El tipo del 10 % se aplica de forma progresiva y por tramos, en función del número total de unidades inmobiliarias adquiridas desde la entrada en vigor de la ley.
La fiscalidad de las plusvalías en la reventa
Andorra cuenta con un impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias (Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries) con un tipo impositivo muy decreciente en función del tiempo de tenencia, definido por la Ley 31/2007:
| Duración de la detención | Tasa de plusvalía |
|---|---|
| Menos de 1 año | 15 % |
| De 1 a 2 años | 13 % |
| De 2 a 3 años | 10 % |
| De 3 a 4 años | 9 % |
| De 4 a 5 años | 8 % |
| De 5 a 6 años | 7 % |
| De 6 a 7 años | 6 % |
| De 7 a 8 años | 5 % |
| De 8 a 9 años | 4 % |
| De 9 a 10 años | 3 % |
| De 10 a 11 años | 2 % |
| De 11 a 12 años | 1 % |
| Más de 12 años | 0 % — Exención total |
Fuente: Ley 31/2007, art. 12, en su versión vigente tras las modificaciones posteriores.
Resumen de los gastos de adquisición para un comprador extranjero
| Partida de gastos | Importe orientativo | Base jurídica |
|---|---|---|
| Impuesto sobre la inversión inmobiliaria en el extranjero | 6 % (primera vivienda) / 10 % (a partir de la segunda) | Ley 3/2024, art. 8 |
| ITP estatal | el 1 % del precio | Ley ITP, art. 8.1 |
| ITP municipal | Entre el 0,5 % y el 3 %, según la parroquia | Ley 36/2021, art. 41 |
| Gastos de notario | ~1 % del precio | Tarifa notarial andorrana |
| Honorarios de abogados y asesores | Entre el 1 % y el 2 %, según la complejidad | Variable |
| Gastos de inscripción | Bajos | — |
| Total estimado | Entre el 7 % y el 12 % del precio de compra | — |
El mercado por municipios: precios, rentabilidad y perfiles de los compradores
Andorra está dividida en siete parroquias con características muy distintas. La elección del municipio influye directamente en el nivel de precios, la demanda de alquiler y la idoneidad de la compra en función de su objetivo: vivienda habitual, inversión inmobiliaria para alquiler o cumplimiento de los requisitos patrimoniales relacionados con la vivienda pasiva.
Andorra la Vella y Escaldes
4 800 – 10 000 €/m²Centro urbano, servicios concentrados, promociones de lujo de alto nivel. Fuerte demanda de alquiler anual, impulsada por residentes permanentes y expatriados. Ideal como vivienda habitual o como inversión patrimonial a largo plazo.
La Massana y Pal-Arinsal
4 200 – 7 500 €/m²Acceso directo a la estación de esquí de Pal-Arinsal. Ideal como vivienda o para explotación estacional. Gran potencial de alquiler en invierno, con licencia turística. Municipios tranquilos, muy solicitados por las familias.
Canillo, El Tarter y Soldeu
4 200 – 8 000 €/m²Conexión directa con Grandvalira, el mayor dominio esquiable de los Pirineos. Rentabilidad estimada del alquiler de temporada: entre el 5 % y el 7 % bruto. Perfil ideal para inversores que deseen combinar la residencia con los ingresos por alquiler.
Ordino y Arcalís
3 800 – 6 000 €/m²La localidad mejor conservada, muy apreciada por su tranquilidad y sus paisajes naturales. La finca de Arcalís, poco frecuentada. Atractiva para los residentes que buscan calidad de vida y espacios naturales, menos expuesta a la especulación.
Encamp y Sant Julià
3 500 – 5 500 €/m²Las viviendas de gama básica más asequibles del mercado andorrano. Encamp cuenta con un teleférico directo a Grandvalira. Sant Julià limita con España. Opción ideal para quienes compran su primera vivienda o buscan una segunda residencia.
Nadia, inversora patrimonial belga: comprar en Andorra en el marco de una residencia pasiva
Nadia, de 44 años, empresaria belga que gestiona varias participaciones en Europa, deseaba obtener una residencia pasiva en Andorra para optimizar su situación fiscal (IRPF ≤ 10 %, sin impuesto sobre el patrimonio) y, al mismo tiempo, constituir un activo inmobiliario en el Principado. Su objetivo: cumplir con el requisito de inversión local y generar ingresos por alquiler.
Engage la ha asesorado en la elección de la estructura de adquisición (sociedad unipersonal frente a sociedad limitada andorrana), la preparación del expediente de autorización de inversión extranjera y la verificación del origen de los fondos para las entidades bancarias andorranas. El piso seleccionado en Escaldes-Engordany (620 000 €, 3 dormitorios, vistas panorámicas) obtuvo la autorización en 6 semanas. La solicitud de residencia pasiva se presentó al mismo tiempo que se firmó la escritura.
«Lo que me ha sorprendido es el rigor del proceso andorrano: cada paso está bien definido, se respetan los plazos y no surgen gastos ocultos por el camino. Engage se ha encargado de coordinarlo todo; yo solo he tenido que firmar una vez».
El proceso de adquisición paso a paso: las 7 etapas
Definición de la estrategia de captación
Antes de buscar una propiedad, hay que definir la estructura óptima para la adquisición: a nombre propio o a través de una sociedad andorrana (SL), con fines de alquiler o de residencia, y si existe alguna relación con una solicitud de residencia pasiva en trámite. Esta elección determina la estructura fiscal de la operación y las obligaciones documentales.
Selección del inmueble y negociación
Identificación del inmueble a través de una agencia local (Lucas Fox Andorra, Andorra Sotheby’s, RS Thomas Real Estate). Verificación del título de propiedad, de los gastos y de la existencia de una licencia turística, si procede. Firma de un contrato de reserva con un anticipo del 10 % del precio.
Elaboración y presentación del expediente AIE
Preparación del expediente de autorización de inversión extranjera: pasaporte, certificado de antecedentes penales con apostilla de menos de tres meses de antigüedad, formulario oficial y justificante del origen de los fondos. Presentación electrónica ante el ministerio competente. Plazo: de 4 a 8 semanas para un expediente completo.
Apertura de una cuenta bancaria en Andorra
Condición indispensable para la transacción. Los bancos andorranos (Creand, Andbank, MoraBanc) aplican un riguroso proceso de diligencia debida sobre el origen de los fondos. Hay que preparar un expediente completo que permita rastrear el origen de los fondos. Plazo: de 4 a 8 semanas.
Pago del impuesto sobre la inversión extranjera
Antes de la firma de la escritura notarial, se deberá abonar el pago a cuenta del impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera (6 % o 10 %, según el caso). Este pago es un requisito previo para la formalización de la escritura (Ley 3/2024, art. 12, y Decreto 142/2025).
Firma de la escritura notarial
Firma ante un notario andorrano de la escritura pública de compraventa. El notario comprueba la validez de la autorización de inversión extranjera: sin una autorización válida, no se puede firmar la escritura (Ley ITP, art. 2). Abono del saldo del precio y de los impuestos.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Presentación del documento en el Registro de la Propiedad de Andorra para que surta efectos frente a terceros. Inscripción de la operación en el Registro de Inversiones Extranjeras. Plazo para la realización completa de la inversión: se deberá respetar el plazo establecido en la autorización o, en su defecto, 6 meses (Ley 5/2025, art. 11).
Planificación retrospectiva: cómo organizar tu compra a lo largo del tiempo
La adquisición de una propiedad inmobiliaria en Andorra conlleva plazos ineludibles relacionados con los trámites administrativos y bancarios. Es imprescindible planificarlo con antelación, sobre todo para aquellas personas que coordinan la adquisición con una solicitud de residencia pasiva.
Errores que hay que evitar a toda costa
Firmar un documento antes de obtener la autorización de inversión extranjera
La autorización previa es una condición para la validez de la compraventa, no una formalidad posterior a la firma. Un contrato firmado sin autorización es nulo (Ley ITP, art. 2, y Ley 5/2025, art. 8). Algunos vendedores con prisa pueden intentar presionarte para que firmes antes de tiempo: nunca cedas.
Descuidar la trazabilidad de los fondos por parte de los bancos andorranos
Las entidades bancarias andorranas (Creand, Andbank, MoraBanc) aplican un riguroso proceso de diligencia debida sobre el origen de los fondos. Una documentación incompleta puede retrasar la apertura de la cuenta durante varias semanas, lo que pone en peligro el plazo de seis meses para realizar la inversión tras la autorización.
Confundir el ITP con el impuesto sobre la inversión extranjera
Desde 2024, se aplican dos impuestos distintos en caso de adquisición por parte de un extranjero: el ITP (1 % estatal + municipal) y el impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera (6 % o 10 %). No hay que confundirlos al calcular el coste total. El presupuesto que incluye «solo los gastos de notario» es un error frecuente.
Superar los límites legales de adquisición sin previo aviso
La Ley 5/2025 limita las adquisiciones por parte de extranjeros: a partir de una vivienda unifamiliar o de dos apartamentos con sus anexos, el tipo del impuesto sobre la inversión pasa a ser del 10 % y se aplican condiciones específicas. Planifica la estructura de la adquisición en consecuencia.
Dejar que caduque la autorización de inversión
La autorización caducará si la inversión no se lleva a cabo en el plazo establecido (o en un plazo de 6 meses por defecto, según la Ley 5/2025, art. 11). Es posible solicitar una única prórroga, pero está sujeta a las condiciones reglamentarias. Es necesario anticipar todos los trámites bancarios y notariales para cumplir con dicho plazo.
Acompañamos a compradores extranjeros de todo tipo en su inversión inmobiliaria en Andorra: desde la definición de la estrategia de adquisición hasta la firma de la escritura notarial, pasando por la tramitación de la autorización de inversión extranjera, la apertura de una cuenta bancaria y la planificación fiscal. Nuestro enfoque: eliminar las incertidumbres desde el principio, para que la transacción se desarrolle exactamente según lo previsto.
Tu proyecto inmobiliario en Andorra: hablemos de ello.
Autorización de inversión extranjera, planificación fiscal, apertura de cuentas bancarias, coordinación notarial: nuestros expertos le acompañan en cada paso del proceso para garantizar y optimizar su adquisición.
Concertar una cita con un expertoPreguntas frecuentes — Comprar una vivienda en Andorra en 2026
¿Puede un extranjero comprar libremente un inmueble en Andorra?
Sí, pero no sin condiciones. Todo comprador extranjero debe obtener una autorización administrativa previa del ministerio competente en materia de inversión extranjera, antes de la firma de cualquier escritura (Ley 5/2025, art. 8). Esta autorización es una condición para la validez de la adquisición. Además, se aplican límites al número de unidades inmobiliarias que pueden adquirirse: en principio, una vivienda unifamiliar o dos apartamentos o estudios con sus anexos.
¿Cuánto cuesta realmente la compra de una vivienda en Andorra para un extranjero?
El presupuesto para los gastos de adquisición suele oscilar entre el 7 % y el 12 % del precio de compra. Incluye el impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera (6 % para una primera vivienda dentro de los límites legales, 10 % por encima de ellos, según la Ley 3/2024), el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) estatal del 1 % (Ley del ITP, art. 8), el tipo municipal del ITP (del 0,5 % al 3 %, según el municipio), los gastos notariales (~1 %) y los honorarios de los asesores (del 1 % al 2 %).
¿Se puede comprar una propiedad inmobiliaria en Andorra a través de una sociedad?
Sí. La adquisición a través de una sociedad andorrana (SL) es una opción viable, que puede ofrecer ventajas en materia de transmisión patrimonial y optimización fiscal. Asimismo, está sujeta a la autorización de inversión extranjera siempre que los socios sean extranjeros. Se aplican las normas de vinculación (Ley 3/2024, art. 8.3) para evitar estructuras que eludan los límites de adquisición. Es imprescindible contar con asesoramiento jurídico previo.
¿Puede un inmueble andorrano servir como inversión para una vivienda pasiva?
Sí. La adquisición de un inmueble en Andorra es una de las formas de cumplir el requisito de inversión asociado a la residencia pasiva (inversión mínima de 400 000 € a través del Fonds d’Habitatge, o de 1 000 000 € en inversión directa). La compra de un inmueble andorrano puede, por tanto, cumplir dos funciones simultáneamente: constituir un domicilio permanente en el Principado y satisfacer el requisito patrimonial de la residencia pasiva.
¿Existe algún impuesto sobre la plusvalía al revender un inmueble en Andorra?
Sí, pero resulta muy ventajoso a largo plazo. El tipo impositivo es decreciente en función del tiempo de tenencia: un 15 % en caso de reventa en menos de un año, y va descendiendo progresivamente hasta el 0 % tras 12 años de tenencia (Ley 31/2007, art. 12). Se trata de uno de los regímenes de plusvalías inmobiliarias más favorables de Europa para un inversor a largo plazo.
¿Cuánto tiempo dura todo el proceso de adquisición?
En la práctica, hay que contar entre 3 y 5 meses desde la selección del inmueble hasta la firma de la escritura notarial: de 4 a 8 semanas para la autorización de inversión extranjera (expediente completo), de 4 a 8 semanas para la apertura de la cuenta bancaria y de 1 a 2 semanas para la tramitación notarial. Se recomienda encarecidamente prever un plazo mínimo de 4 meses de preparación, sobre todo si la adquisición se coordina con una solicitud de residencia pasiva.
¿Se gravan en Andorra los ingresos por alquiler de un inmueble andorrano?
En el caso de los residentes fiscales andorranos, los ingresos por alquiler se incluyen en la base imponible del IRPF y se gravan con un tipo progresivo con un límite máximo del 10 % (Ley 5/2014). En el caso de los no residentes, se aplica el impuesto sobre la renta de los no residentes. En ambos casos, el convenio fiscal aplicable (en particular, el convenio franco-andorrano de 2022 para los ciudadanos franceses) determina el régimen de tributación de los ingresos de origen andorrano.
