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Inmigración
1 de junio de 2026
La inversión inmobiliaria en Andorra atrae cada año a más inversores franceses y europeos. Y con razón: el Principado combina una fiscalidad inmobiliaria que se encuentra entre las más ventajosas de Europa, un mercado en crecimiento estructural, sólidos rendimientos de alquiler y una calidad de vida excepcional en el corazón de los Pirineos.
Pero más allá de las ventajas bien conocidas —exención del impuesto sobre bienes inmuebles, ausencia de derechos de sucesión e IGI al 4,5 %—, invertir en el sector inmobiliario en Andorra plantea cuestiones concretas: ¿qué trámites debe seguir un comprador extranjero? ¿Es mejor comprar a título personal o a través de una sociedad andorrana? ¿Y cómo se puede aprovechar el convenio fiscal entre Francia y Andorra?
Esta guía completa responde a todas estas preguntas, desde el primer contacto con el mercado hasta la firma ante notario, pasando por las estrategias de planificación patrimonial.
¿Por qué invertir en el sector inmobiliario en Andorra? Las principales ventajas
Una fiscalidad inmobiliaria sin parangón en Europa
Andorra destaca por un entorno fiscal especialmente favorable para los inversores inmobiliarios. A diferencia de Francia, España o Mónaco, el Principado no aplica ni impuesto sobre bienes inmuebles, ni impuesto sobre el patrimonio, ni derechos de sucesión o de donación sobre los bienes transmitidos.
Estas son las principales ventajas fiscales que hay que tener en cuenta:
- Sin impuesto sobre bienes inmuebles: no hay que pagar ningún impuesto anual por ser propietario de un inmueble
- No hay IFI (impuesto sobre el patrimonio inmobiliario): los grandes patrimonios no se ven penalizados
- Sin impuestos de sucesiones ni de donaciones: libre transmisión patrimonial entre herederos
- IGI (equivalente al IVA) al 4,5 %: uno de los tipos más bajos de Europa
- El impuesto sobre la renta tiene un límite máximo del 10 %: los ingresos por alquiler están sujetos a una tributación reducida
- Plusvalía inmobiliaria degresiva: el IPV (impuesto sobre las plusvalías) solo se aplica si la propiedad se revende en un plazo de 10 años, con un tipo impositivo degresivo en función del tiempo de tenencia
En el momento de la compra, los gastos de adquisición también siguen siendo muy competitivos: un 1 % de gastos de notario sobre el precio de venta, un 4 % de ITP (impuesto estatal equivalente a los derechos de transmisión) y hasta un 5 % de comisión de agencia.
Un mercado en crecimiento estructural
Desde que se abrió a la inversión extranjera en 2012, el mercado inmobiliario andorrano ha registrado un crecimiento constante. La topografía montañosa del territorio limita de forma natural las nuevas construcciones, lo que genera una escasez estructural de la oferta que sustenta la revalorización de los inmuebles a medio y largo plazo.
Por su parte, la demanda sigue creciendo: residentes permanentes, trabajadores transfronterizos, expatriados fiscales, jubilados e inversores extranjeros compiten por un parque inmobiliario limitado. Esta tensión entre una oferta limitada y una demanda sostenida constituye el principal motor de la revalorización del mercado andorrano.
Rentabilidades de alquiler competitivas
El mercado del alquiler en Andorra ofrece rentabilidades netas que oscilan entre el 4 % y el 6 %, dependiendo del tipo de inmueble y de la parroquia, un nivel muy satisfactorio teniendo en cuenta la seguridad y la estabilidad de la inversión.
Se distinguen dos segmentos:
El alquiler a largo plazo, impulsado por los residentes permanentes, los trabajadores transfronterizos y los expatriados. Este mercado está especialmente saturado en las zonas urbanas y ofrece ingresos estables y regulares.
El alquiler vacacional, muy activo gracias al turismo de montaña (esquí en invierno, senderismo y bienestar en verano) y a los eventos comerciales relacionados con las compras libres de impuestos. Este segmento puede generar rendimientos superiores al 6 % en inmuebles bien situados, pero está sujeto a la obtención de una licencia turística municipal. Atención: los inversores extranjeros sujetos al régimen de la Ley 5/2025 no pueden destinar su inmueble a alojamientos turísticos o alojamientos de uso turístico (HUT); esta categoría queda expresamente excluida del ámbito de la inversión extranjera autorizada.
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Vivir en Andorra: una calidad de vida y una seguridad incomparables
Más allá de la fiscalidad, Andorra seduce por su calidad de vida: más de 280 días de sol al año, un entorno montañoso bien conservado y una de las esperanzas de vida más altas del mundo. El Principado figura habitualmente entre los países más seguros del planeta, con una tasa de criminalidad extremadamente baja.
Su ubicación geográfica también es una gran ventaja: a dos horas en coche de Barcelona y Toulouse, Andorra la Vella ofrece una excelente accesibilidad para los inversores que desean compaginar la gestión activa de su patrimonio con desplazamientos regulares.
El mercado inmobiliario andorrano: situación actual
Precio por m² por parroquia
El mercado inmobiliario andorrano se divide en siete parroquias, cada una con sus propias características de mercado, oferta y perfil de comprador. Los precios por metro cuadrado varían considerablemente de una zona a otra.
Nota: estos rangos son orientativos y pueden variar en función del estado del inmueble, la planta, la orientación y las prestaciones.
¿Quién puede comprar una propiedad inmobiliaria en Andorra?
Requisitos para los inversores extranjeros
La inversión inmobiliaria en Andorra está abierta tanto a residentes como a no residentes, sin obligación de residir en el territorio para comprar. El marco legal aplicable es ahora la Ley 5/2025, de 6 de marzo de 2025, que sustituye a la Ley 10/2012. Los requisitos que hay que cumplir son sencillos:
- Ser mayor de edad (18 años o más)
- No tener antecedentes penales (con la Apostilla de La Haya para los documentos extranjeros)
- Obtener una autorización gubernamental para la inversión extranjera (tal y como se describe a continuación)
Importante: la autorización no es ilimitada en cuanto al número de adquisiciones. La Ley 5/2025 (art. 9) establece límites cuantitativos estrictos para los inversores extranjeros no residentes o residentes desde hace menos de tres años: no pueden poseer, en total, más de uno de los siguientes elementos: una parcela con vivienda unifamiliar; o una vivienda unifamiliar, dos apartamentos o dos estudios (con sus anexos: 3 plazas de aparcamiento y 3 trasteros como máximo por vivienda); o seis plazas de aparcamiento. Estos límites se aplican durante un periodo de 10 años a partir de la fecha en que se alcance el límite. Tras 3 años de residencia efectiva y permanente, los inversores que deseen obtener la nacionalidad andorrana ya no estarán sujetos a estas restricciones para sus nuevas adquisiciones.
La autorización gubernamental para la inversión extranjera
Toda adquisición inmobiliaria por parte de un ciudadano extranjero está sujeta a la autorización del Gobierno andorrano. Este trámite es relativamente rápido y no requiere residencia previa en el territorio. La autorización debe formalizarse en un plazo de seis meses; transcurrido este plazo, caduca, salvo que el ministerio competente conceda una prórroga única.
Los documentos que hay que presentar son los siguientes:
- Certificado de antecedentes penales sin antecedentes con Apostilla de La Haya
- Pasaporte en vigor
- Certificado de estado civil
- Contratos originales de compraventa de la vivienda
Esta autorización debe distinguirse de las condiciones relacionadas con la residencia (pasiva o activa), que se rigen por normas diferentes. También están sujetos al régimen de inversión extranjera los residentes andorranos que no puedan acreditar una residencia efectiva y permanente de tres años o más en los diez años anteriores a su solicitud (salvo en caso de ausencias por motivos de estudios).
El proceso de compra de una vivienda en Andorra: 5 pasos
La compra de un inmueble en Andorra sigue un proceso regulado por la legislación andorrana. El trámite completo dura aproximadamente dos meses y se desarrolla en cinco etapas.
Paso 1: Firma del contrato de reserva
El comprador y el vendedor firman un contrato de reserva, que va acompañado del pago de un anticipo. Este documento formaliza la promesa de compra y reserva el inmueble mientras se tramitan los trámites administrativos.
Paso 2: Solicitud de autorización de inversión extranjera
El inversor presenta su solicitud de autorización ante el Gobierno andorrano, junto con la documentación requerida. La obtención de dicha autorización es una condición suspensiva para la formalización de la venta.
Paso 3: Preparación de la escritura de compraventa por parte del notario
El Principado solo cuenta con cuatro notarios oficiales. Es uno de ellos quien redacta el contrato de compraventa y prepara la firma, tras verificar los títulos de propiedad y las posibles cargas que graven el inmueble.
Paso 4: Firma de la escritura de compraventa
En presencia del notario, el comprador y el vendedor firman la escritura de compraventa. El comprador abona el saldo restante del precio y pasa a ser oficialmente propietario del inmueble.
Paso 5: Presentación del acta ante la Cámara de Notarios
El notario presenta la escritura firmada ante la Cámara de Notarios para formalizar e inscribir la transacción. Es en esta fase cuando la transferencia de la propiedad es definitivamente oponible a terceros.
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Fiscalidad inmobiliaria en Andorra: toda la información
Los gastos de adquisición
Los gastos de adquisición en Andorra son especialmente competitivos en comparación con los estándares europeos. Se componen de cuatro partidas principales: los gastos de notario, fijados en el 1 % del precio de venta; el ITP (equivalente a los derechos de transmisión), del 4 % del valor de adquisición; y la comisión de agencia, que puede llegar hasta el 5 %, a cargo del vendedor o del comprador, según el caso. Para los inversores extranjeros sujetos a autorización, hay que añadir el IIEIA (Impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera), con un tipo del 6 % para una primera adquisición dentro de los límites legales, y del 10 % por encima de estos. El coste total se sitúa así en torno al 10 % para un residente andorrano (sin contar el IIEIA), y puede alcanzar el 16 % o más para un no residente, frente al 15-20 % que se observa generalmente en Francia.
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales (IPV)
En caso de reventa en los 10 años siguientes a la adquisición, la plusvalía inmobiliaria está sujeta a impuestos. El Gobierno retiene el 5 % del importe de la plusvalía en el momento de la venta, mientras se comprueba la ausencia de sanciones administrativas y se calcula el IPV definitivo (plazo de 3 a 6 meses). Transcurridos 10 años de tenencia, no se debe pagar ninguna plusvalía.
El IIEIA, Impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera
Creado por la Ley 3/2024, este impuesto se aplica a todo inversor extranjero sujeto a autorización, en el momento de la adquisición y antes de la firma de la escritura pública. Su tipo impositivo es del 6 % para una primera adquisición que respete los límites legales (una vivienda unifamiliar o un apartamento/estudio con sus anexos), y del 10 % para cualquier adquisición que supere dichos límites. Este tipo es progresivo y por tramos: una vez alcanzado el tipo del 10 %, todas las adquisiciones posteriores se gravan al tipo máximo, independientemente de su naturaleza. Existen exenciones, en particular, para las adquisiciones por sucesión, por disolución del régimen matrimonial o para las inversiones destinadas al desarrollo de una actividad comercial bajo condiciones estrictas.
Los ingresos por alquiler
Los alquileres percibidos en Andorra están sujetos al IRPF andorrano (impuesto sobre la renta de las personas físicas) a un tipo máximo del 10 %, con un tramo al 0 % para los primeros ingresos. En el caso de un inversor francés, la aplicación del convenio fiscal entre Francia y Andorra determina en qué país se gravan dichos ingresos.
No hay ningún impuesto recurrente por la tenencia
A diferencia de Francia, donde el impuesto sobre bienes inmuebles supone una carga anual significativa, Andorra no aplica ningún impuesto periódico por la propiedad de un inmueble. Esta ausencia de carga anual mejora automáticamente la rentabilidad neta de cualquier inversión inmobiliaria destinada al alquiler.
El régimen del censo enfitéutico (Encamp)
Una particularidad de la parroquia de Encamp es que algunos inmuebles están disponibles en régimen de arrendamiento enfitéutico: el comprador disfruta del pleno uso de un inmueble propiedad de un tercero a cambio del pago periódico de una cuota. Este mecanismo permite acceder a la propiedad con una inversión inicial reducida.
Preguntas frecuentes sobre la inversión inmobiliaria en Andorra
¿Puede un extranjero comprar una propiedad inmobiliaria en Andorra sin residir en el país?
Sí. Los no residentes pueden adquirir bienes inmuebles en Andorra, siempre que obtengan la autorización gubernamental para la inversión extranjera. Prevista en la Ley 5/2025 (que sustituye a la Ley 10/2012), está sujeta a estrictos límites cuantitativos y debe formalizarse en un plazo de seis meses.
¿Qué gastos hay que tener en cuenta al comprar una vivienda en Andorra?
Para un residente andorrano: aproximadamente el 10 % del precio de venta (1 % de gastos notariales, 4 % de ITP, hasta un 5 % de comisión de agencia). Para un inversor extranjero sujeto a autorización: hay que añadir el IIEIA al tipo del 6 % (primera adquisición dentro de los límites legales) o del 10 % (por encima de dichos límites), lo que eleva el coste total a aproximadamente el 16 % o más.
¿Existe un impuesto sobre bienes inmuebles en Andorra?
No. Andorra no aplica ningún impuesto anual sobre el patrimonio inmobiliario de los inmuebles situados en su territorio.
¿Hay que pagar el impuesto sobre la plusvalía en caso de reventa?
Sí, si la reventa se produce en los 10 años siguientes a la adquisición. En ese caso, se aplica el IPV (impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias), con una retención del 5 % en el momento de la venta mientras dure la inspección. Si la propiedad se mantiene durante más de 10 años, no hay que pagar ninguna plusvalía.
¿Se puede financiar la compra de una vivienda en Andorra mediante un crédito bancario?
Sí. Los bancos andorranos conceden préstamos hipotecarios a no residentes, normalmente con una aportación propia del 30 al 40 %.
¿Cuál es la rentabilidad media de los alquileres en Andorra?
Entre el 4 % y el 6 % neto, dependiendo del tipo de inmueble y de la localidad, o incluso más en el caso de inmuebles de temporada bien situados (cerca de las estaciones de esquí). Atención: los inversores extranjeros sujetos al régimen de la Ley 5/2025 no pueden destinar su inmueble a alojamientos turísticos ni a HUT.
