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Finance
30/7/2026
Un achat immobilier, la constitution d'une société, un testament, une procuration pour vos démarches de résidence : en Andorre comme ailleurs, certains moments de la vie exigent le passage devant un notaire. Mais le notariat andorran présente des particularités qui surprennent souvent les Français, à commencer par l'absence de registre foncier public et le rôle de collecteur d'impôts confié au notaire. Ce guide détaille le rôle du notaire en Andorre, les spécificités locales de la profession, les démarches les plus courantes, les cinq études en activité dans la Principauté et les frais à anticiper.
Le rôle du notaire en Andorre : un officier public au cœur du droit privé
Le notaire andorran est un professionnel du droit investi d'une fonction publique. La loi lui confie l'exercice de la foi publique dans toutes les relations de droit privé que les parties souhaitent établir ou déclarer sans passer devant un juge. Concrètement, le notaire authentifie les contrats et les actes extrajudiciaires, les conserve sous forme de minutes dans son étude et en délivre des copies aux parties qui en ont besoin.
La profession est aujourd'hui encadrée par la loi de 2021 relative au texte consolidé du notariat, qui a remplacé les textes antérieurs sur la profession (la loi de 2017 sur le notariat et la loi de 2020 qui l'a modifiée). L'institution est pourtant bien plus ancienne : la figure du notaire en Andorre remonte au deuxième Paréage de 1288, ce qui en fait l'une des professions juridiques les plus enracinées de la Principauté.
Plusieurs principes structurent l'exercice de la profession :
- le libre choix du notaire : chaque partie choisit librement l'étude qui recevra son acte ;
- le caractère obligatoire du service : le notaire ne peut pas refuser d'instrumenter un acte qui relève de ses fonctions ;
- l'impartialité : le notaire conseille toutes les parties à l'acte, acheteur comme vendeur, sans défendre les intérêts de l'une contre l'autre ;
- la conservation des documents : les actes officialisés sont conservés pendant vingt-cinq ans dans l'étude avant leur dépôt à l'Archive Générale des Protocoles ;
- le contrôle public : l'activité notariale est supervisée par le ministère compétent en matière de justice, qui peut mener des inspections et engager des procédures disciplinaires.
Un nombre de notaires limité par la loi
Contrairement à la France, où l'on compte plusieurs milliers d'offices, le nombre de notaires en Andorre est fixé par la loi et l'accès à la profession se fait par concours public, avec une formation, un stage et une prestation de serment devant le ministre compétent. La Principauté compte actuellement cinq études notariales en activité, toutes situées à Andorre-la-Vieille et Escaldes-Engordany. Cette rareté n'est pas un problème pour accéder au service : les études sont habituées à traiter un volume important d'actes, notamment pour les investisseurs et résidents étrangers, mais elle impose d'anticiper la prise de rendez-vous, en particulier pour les signatures d'actes de vente immobilière.
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Les spécificités du notariat andorran par rapport à la France
Si la fonction notariale andorrane ressemble dans ses grandes lignes au modèle français, plusieurs différences méritent l'attention de toute personne qui prépare un achat, une installation ou une transmission dans la Principauté.
Pas de registre foncier public : le registre notarial fait foi
C'est sans doute la spécificité la plus déroutante pour un Français. L'Andorre ne dispose pas de registre foncier public équivalent au service de la publicité foncière française. La preuve de la propriété immobilière repose sur les actes notariés eux-mêmes et sur le cadastre tenu par chaque comú, l'administration communale de chaque paroisse. Le notaire joue donc un rôle encore plus central qu'en France dans la sécurité juridique des transactions immobilières : c'est lui qui vérifie la chaîne des titres de propriété, l'absence de charges et la situation cadastrale du bien avant la signature.
Pour l'acheteur étranger, cette organisation a une conséquence pratique directe : la vérification préalable effectuée par le notaire, souvent complétée par celle d'un avocat, constitue la véritable garantie de la transaction. Il est donc essentiel de ne jamais verser de fonds significatifs en dehors du circuit notarial.
Le notaire, collecteur d'impôts pour l'État andorran
Autre particularité : le notaire andorran perçoit et reverse directement plusieurs impôts liés aux actes qu'il reçoit. Lors d'un achat immobilier d'occasion, c'est au moment de la signature de l'acte authentique que l'acquéreur règle l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Cet impôt se compose d'une part étatique fixe de 1 % et d'une part communale qui varie selon la paroisse où se situe le bien : chaque comú fixe librement son taux par ordonnance communale, dans une fourchette comprise entre 0,50 % et 3 %. Le taux global d'ITP peut donc aller de 1,5 % à 4 % selon la commune concernée. Pour un logement neuf vendu par un promoteur, c'est l'IGI au taux de 4,5 % qui s'applique à la place de l'ITP. Le notaire liquide également, selon les cas, l'impôt sur les plus-values immobilières dû par le vendeur, dont le taux dégressif s'éteint après dix ans de détention.
Ce mécanisme simplifie considérablement les démarches : l'acheteur n'a pas de déclaration fiscale séparée à effectuer pour la mutation, tout se règle chez le notaire le jour de la signature.
Les langues de travail
La langue officielle de la Principauté est le catalan et les actes authentiques sont rédigés dans cette langue. Dans la pratique, les études notariales andorranes travaillent quotidiennement avec une clientèle internationale : l'espagnol et le français y sont couramment parlés et les notaires s'assurent que chaque partie comprend la portée de l'acte qu'elle signe, au besoin avec l'assistance d'un traducteur. Pour un francophone, la barrière de la langue ne constitue donc pas un obstacle réel, mais il est recommandé de le signaler lors de la prise de rendez-vous.
Quand devez-vous passer devant un notaire en Andorre ?
Le périmètre d'intervention du notaire andorran couvre l'essentiel des actes importants de la vie civile et économique. Voici les démarches les plus fréquentes pour les particuliers et les entrepreneurs étrangers.
L'achat immobilier
Toute vente immobilière en Andorre se conclut par un acte authentique signé devant notaire. Le processus suit généralement les étapes suivantes : signature d'un compromis privé avec versement d'un acompte, obtention par l'acquéreur non résident de l'autorisation d'investissement étranger délivrée par le gouvernement, vérifications notariales sur le titre de propriété et les charges, puis signature de l'acte de vente avec paiement du solde et des impôts. Le notaire garantit la légalité de l'ensemble de l'opération et la protection des deux parties. Pour une vue complète des étapes, des taux et de la fiscalité applicable aux acquéreurs étrangers, consultez notre guide de l'investissement immobilier en Andorre.
La création de société
La constitution d'une société andorrane passe obligatoirement par un acte notarié. Après l'obtention de la réserve de dénomination sociale et, pour les associés étrangers, de l'autorisation d'investissement étranger, les statuts rédigés en catalan sont signés devant notaire puis la société est inscrite au registre des sociétés. Le notaire vérifie l'identité des fondateurs, la libération du capital social et la conformité des statuts au droit andorran. Les étapes, les délais et le coût global sont détaillés dans notre guide de la création d'une société en Andorre.
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Successions et testaments
Le notaire andorran reçoit les testaments authentiques et les inscrit au Registre des Dispositions de Dernières Volontés, un registre centralisé tenu par la Chambre des Notaires. Pour un Français installé en Andorre, la rédaction d'un testament notarié est un outil précieux de planification successorale. En droit andorran, la loi applicable à la succession est en principe la loi nationale du défunt au moment du décès, avec une possibilité de désigner une autre loi dans les limites prévues par le droit successoral andorran. Attention : le règlement européen sur les successions internationales ne s'applique pas en Andorre, qui n'est pas membre de l'Union européenne ; il peut néanmoins avoir une incidence lorsque des biens ou des juridictions situés dans un État membre sont concernés par la succession. Les règles de dévolution, la fiscalité et les stratégies de transmission sont traitées dans notre article sur la succession en Andorre.
Procurations, légalisations et apostilles
Le notaire intervient enfin pour une multitude d'actes du quotidien juridique : procurations permettant à un tiers de signer en votre nom, ce qui est fréquent lorsque l'acheteur étranger ne peut pas se déplacer, légalisations de signatures, certifications de copies conformes, actes de notoriété ou déclarations sous serment. Les documents destinés à être produits à l'étranger peuvent ensuite être revêtus de l'apostille de La Haye, l'Andorre étant partie à la convention. Ces actes accompagnent souvent les démarches d'obtention d'une résidence fiscale en Andorre.
Combien coûte un notaire en Andorre ? Honoraires et frais
La rémunération du notaire andorran est encadrée : pour un même acte, les honoraires sont prévisibles et comparables d'une étude à l'autre, ce qui protège le client de toute mauvaise surprise. En matière immobilière, ils combinent une part fixe et une part variable calculée sur la valeur déclarée dans l'acte, et représentent généralement de l'ordre de 600 à 1 300 euros pour un achat standard. Ils restent sans commune mesure avec les frais de notaire français, en grande partie parce que la fiscalité de mutation andorrane est beaucoup plus légère que les droits d'enregistrement français.
Il est important de distinguer les composantes de ce que l'on appelle communément les frais de notaire :
À titre d'illustration, pour un appartement d'occasion acheté 500 000 euros, un acquéreur résident de longue date doit prévoir entre 7 500 et 20 000 euros d'ITP selon la paroisse où se situe le bien (soit un taux global compris entre 1,5 % et 4 %), auxquels s'ajoutent les honoraires du notaire. Le total reste nettement inférieur aux 7 à 8 % de frais habituels sur un bien ancien en France. Un acquéreur étranger devra en revanche intégrer la taxe sur l'investissement immobilier étranger, entrée en vigueur en 2024 et modifiée en 2025. Cette taxe est progressive et se calcule par tranches, en fonction du nombre d'unités immobilières dans lesquelles l'investisseur détient déjà des droits : le taux est de 6 % pour la première tranche (une seule maison unifamiliale ou un logement avec ses annexes limitées) et monte à 10 % pour les investissements qui dépassent ces limites. Pour les actes de société, les testaments ou les procurations, les honoraires sont facturés à l'acte et communiqués sur devis par l'étude. Le meilleur réflexe reste de demander une estimation écrite des frais avant la signature, ce que toutes les études pratiquent volontiers.
Les cinq études notariales en activité dans la Principauté
Le nombre réduit d'études rend la recherche simple : toutes sont situées dans le centre du pays, à Andorre-la-Vieille et Escaldes-Engordany, les deux villes principales de la Principauté. Depuis juillet 2025, Mònica Mirabet a succédé à Rosa Maria Ferràndiz, partie à la retraite, maintenant à cinq le nombre de notaires en exercice.
Comment choisir son notaire ?
Le principe du libre choix vous permet de vous adresser à l'étude de votre convenance, et les honoraires encadrés neutralisent le critère du prix. Les éléments qui font réellement la différence sont ailleurs :
- les langues parlées au sein de l'étude, en particulier le français si vous ne maîtrisez ni le catalan ni l'espagnol ;
- l'expérience de l'étude avec les investisseurs étrangers et les dossiers d'autorisation d'investissement ;
- les délais d'obtention d'un rendez-vous, qui peuvent varier selon la charge des études ;
- la coordination avec vos autres conseils, avocat, gestoria ou cabinet d'accompagnement à l'installation.
Dans une transaction immobilière, le choix du notaire revient en pratique à l'acquéreur, même si les parties peuvent convenir d'une autre répartition.
La Chambre des Notaires et les garanties de la profession
Tous les notaires andorrans appartiennent obligatoirement à la Chambre des Notaires, un organisme de droit public doté de la personnalité juridique. La Chambre gère deux registres essentiels : l'Archive Générale des Protocoles, qui conserve les protocoles des études ayant cessé leur activité ainsi que les protocoles de plus de vingt-cinq ans, et le Registre des Dispositions de Dernières Volontés, qui centralise les testaments.
Les notaires sont par ailleurs des sujets obligés au regard de la législation andorrane de prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, sous la supervision de l'UIFAND, l'unité de renseignement financier de la Principauté. Concrètement, l'étude vérifie l'identité des parties, l'origine des fonds et la cohérence économique des opérations avant de recevoir un acte. Pour un investisseur étranger, ces contrôles expliquent les justificatifs demandés en amont d'un achat ou d'une constitution de société, et ils participent de la crédibilité internationale de la place andorrane.
