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Finanzas
30 de julio de 2026
La compra de un inmueble, la constitución de una sociedad, un testamento, un poder para los trámites de residencia: tanto en Andorra como en cualquier otro lugar, hay momentos en la vida en los que es necesario acudir a un notario. Sin embargo, el notariado andorrano presenta algunas particularidades que a menudo sorprenden a los franceses, empezando por la ausencia de un registro de la propiedad público y la función de recaudador de impuestos que se le confía al notario. Esta guía detalla la función del notario en Andorra, las particularidades locales de la profesión, los trámites más habituales, las cinco notarías en activo en el Principado y los gastos que hay que prever.
La función del notario en Andorra: un funcionario público en el ámbito del derecho privado
El notario andorrano es un profesional del Derecho que desempeña una función pública. La ley le confiere la facultad de ejercer la fe pública en todas las relaciones de Derecho privado que las partes deseen establecer o declarar sin acudir ante un juez. En la práctica, el notario autentifica los contratos y los actos extrajudiciales, los conserva en forma de actas en su notaría y expide copias de los mismos a las partes que las necesiten.
En la actualidad, la profesión se rige por la Ley de 2021 relativa al texto consolidado del notariado, que sustituyó a las normas anteriores sobre la profesión (la Ley de 2017 sobre el notariado y la Ley de 2020 que la modificó). Sin embargo, la institución es mucho más antigua: la figura del notario en Andorra se remonta al segundo Paréage de 1288, lo que la convierte en una de las profesiones jurídicas más arraigadas del Principado.
Hay varios principios que rigen el ejercicio de la profesión:
- la libre elección del notario: cada parte elige libremente el despacho que formalizará su escritura;
- el carácter obligatorio del servicio: el notario no puede negarse a formalizar un acto que entre dentro de sus funciones;
- la imparcialidad: el notario asesora a todas las partes del acto, tanto al comprador como al vendedor, sin defender los intereses de una frente a los de la otra;
- la conservación de los documentos: los actos formalizados se conservan durante veinticinco años en el despacho antes de su depósito en el Archivo General de Protocolos;
- El control público: la actividad notarial está supervisada por el ministerio competente en materia de justicia, que puede llevar a cabo inspecciones e iniciar procedimientos disciplinarios.
Un número de notarios limitado por la ley
A diferencia de Francia, donde hay varios miles de notariados, el número de notarios en Andorra está fijado por ley y el acceso a la profesión se realiza mediante oposición pública, tras cursar una formación, realizar unas prácticas y prestar juramento ante el ministro competente. El Principado cuenta actualmente con cinco notariados en activo, todos ellos situados en Andorra la Vella y Escaldes-Engordany. Esta escasez no supone un problema a la hora de acceder al servicio: las notaría están acostumbradas a tramitar un gran volumen de escrituras, sobre todo para inversores y residentes extranjeros, pero obliga a concertar cita con antelación, especialmente para la firma de escrituras de compraventa de inmuebles.
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Las particularidades del notariado andorrano en comparación con el de Francia
Aunque la función notarial andorrana se asemeja en líneas generales al modelo francés, hay varias diferencias que merecen la atención de cualquier persona que esté preparando una compra, una instalación o una transmisión de bienes en el Principado.
No existe un registro de la propiedad público: el registro notarial tiene carácter de prueba fehaciente
Sin duda, esta es la particularidad más desconcertante para un francés. Andorra no dispone de un registro de la propiedad público equivalente al servicio de publicidad inmobiliaria francés. La prueba de la propiedad inmobiliaria se basa en las propias escrituras notariales y en el catastro que lleva cada «comú», la administración municipal de cada parroquia. Por lo tanto, el notario desempeña un papel aún más central que en Francia en la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias: es él quien verifica la cadena de títulos de propiedad, la ausencia de cargas y la situación catastral del inmueble antes de la firma.
Para el comprador extranjero, esta organización tiene una consecuencia práctica directa: la verificación previa realizada por el notario, a menudo complementada por la de un abogado, constituye la verdadera garantía de la transacción. Por lo tanto, es fundamental no realizar nunca pagos importantes al margen del circuito notarial.
El notario, recaudador de impuestos para el Estado andorrano
Otra particularidad: el notario andorrano recauda y ingresa directamente varios impuestos relacionados con las escrituras que tramita. En la compra de un inmueble de segunda mano, el comprador abona el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) en el momento de la firma de la escritura pública. Este impuesto se compone de una parte estatal fija del 1 % y de una parte municipal que varía en función de la parroquia en la que se encuentre el inmueble: cada comú fija libremente su tipo mediante ordenanza municipal, dentro de un rango comprendido entre el 0,50 % y el 3 %. Por lo tanto, el tipo global del ITP puede oscilar entre el 1,5 % y el 4 %, según el municipio de que se trate. En el caso de una vivienda de nueva construcción vendida por un promotor, se aplica el IGI, con un tipo del 4,5 %, en lugar del ITP. El notario también liquida, según el caso, el impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias que debe pagar el vendedor, cuyo tipo decreciente se extingue tras diez años de tenencia.
Este mecanismo simplifica considerablemente los trámites: el comprador no tiene que presentar ninguna declaración fiscal por separado para la transmisión de la propiedad, ya que todo se gestiona ante el notario el día de la firma.
Los idiomas de trabajo
La lengua oficial del Principado es el catalán y los documentos públicos se redactan en esta lengua. En la práctica, las notaría andorranas trabajan a diario con una clientela internacional: en ellas se habla con fluidez el español y el francés, y los notarios se aseguran de que cada parte comprenda el alcance del documento que firma, recurriendo a un traductor si es necesario. Por lo tanto, para una persona francófona, la barrera lingüística no supone un obstáculo real, pero se recomienda indicarlo al concertar la cita.
¿Cuándo hay que acudir a un notario en Andorra?
El ámbito de actuación del notario andorrano abarca la mayor parte de los actos importantes de la vida civil y económica. A continuación se enumeran los trámites más habituales para particulares y empresarios extranjeros.
La compra de una vivienda
Toda venta inmobiliaria en Andorra se formaliza mediante una escritura pública firmada ante notario. El proceso suele seguir los siguientes pasos: firma de un contrato de compraventa privado con el pago de un anticipo, obtención por parte del comprador no residente de la autorización de inversión extranjera expedida por el Gobierno, comprobaciones notariales sobre el título de propiedad y las cargas, y, a continuación, firma de la escritura de compraventa con el pago del saldo restante y de los impuestos. El notario garantiza la legalidad de toda la operación y la protección de ambas partes. Para obtener una visión completa de los pasos, las tasas y la fiscalidad aplicable a los compradores extranjeros, consulta nuestra guía deinversión inmobiliaria en Andorra.
La constitución de una sociedad
La constitución de una sociedad andorrana debe realizarse obligatoriamente mediante una escritura notarial. Tras obtener la reserva de la denominación social y, en el caso de los socios extranjeros, la autorización de inversión extranjera, los estatutos, redactados en catalán, se firman ante notario y, a continuación, la sociedad se inscribe en el Registro Mercantil. El notario comprueba la identidad de los fundadores, la desembolsación del capital social y la conformidad de los estatutos con la legislación andorrana. Los pasos a seguir, los plazos y el coste total se detallan en nuestra guía para la constitución de una sociedad en Andorra.
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Sucesiones y testamentos
El notario andorrano recibe los testamentos auténticos y los inscribe en el Registro de Disposiciones de Última Voluntad, un registro centralizado que lleva la Cámara de Notarios. Para un ciudadano francés residente en Andorra, la redacción de un testamento notarial constituye una herramienta muy valiosa para la planificación sucesoria. En el Derecho andorrano, la ley aplicable a la sucesión es, en principio, la ley nacional del difunto en el momento de su fallecimiento, con la posibilidad de designar otra ley dentro de los límites previstos por el Derecho sucesorio andorrano. Atención: el Reglamento europeo sobre sucesiones internacionales no se aplica en Andorra, que no es miembro de la Unión Europea; no obstante, puede tener repercusiones cuando en la sucesión intervengan bienes o jurisdicciones situados en un Estado miembro. Las normas de sucesión, la fiscalidad y las estrategias de transmisión se tratan en nuestro artículo sobre la sucesión en Andorra.
Poderes, legalizaciones y apostillas
Por último, el notario interviene en multitud de trámites jurídicos cotidianos: poderes que permiten a un tercero firmar en tu nombre —algo habitual cuando el comprador extranjero no puede desplazarse—, legalizaciones de firmas, certificaciones de copias conformes, actas de notoriedad o declaraciones juradas. Los documentos destinados a ser presentados en el extranjero pueden, posteriormente, ser provistos de la apostilla de La Haya, ya que Andorra es parte del convenio. Estos documentos suelen acompañar a los trámites para obtener la residencia fiscal en Andorra.
¿Cuánto cuesta un notario en Andorra? Honorarios y gastos
Los honorarios del notario andorrano están regulados: para un mismo acto, los honorarios son previsibles y comparables de un despacho a otro, lo que protege al cliente de cualquier sorpresa desagradable. En materia inmobiliaria, los honorarios combinan una parte fija y una parte variable calculada sobre el valor declarado en la escritura, y suelen oscilar entre 600 y 1 300 euros para una compra estándar. Siguen sin tener comparación con los gastos notariales franceses, en gran parte porque el impuesto andorrano sobre transmisiones patrimoniales es mucho más reducido que los derechos de registro franceses.
Es importante distinguir los componentes de lo que comúnmente se conoce como «gastos notariales»:
A modo de ejemplo, en el caso de un piso de segunda mano adquirido por 500 000 euros, un comprador residente desde hace tiempo debe prever entre 7 500 y 20 000 euros en concepto de ITP, dependiendo del municipio en el que se encuentre el inmueble (lo que supone un tipo global de entre el 1,5 % y el 4 %), a lo que hay que añadir los honorarios del notario. El total sigue siendo claramente inferior al 7-8 % de los gastos habituales en una vivienda de segunda mano en Francia. Por el contrario, un comprador extranjero deberá tener en cuenta el impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera, que entró en vigor en 2024 y se modificó en 2025. Este impuesto es progresivo y se calcula por tramos, en función del número de unidades inmobiliarias sobre las que el inversor ya posea derechos: el tipo es del 6 % para el primer tramo (una sola vivienda unifamiliar o una vivienda con anexos limitados) y asciende al 10 % para las inversiones que superen estos límites. En el caso de las escrituras societarias, los testamentos o los poderes, los honorarios se facturan por cada acto y el bufete los comunica en un presupuesto. Lo más recomendable es solicitar una estimación por escrito de los gastos antes de la firma, algo que todos los bufetes hacen de buen grado.
Las cinco notaría en activo en el Principado
El reducido número de despachos facilita la búsqueda: todos se encuentran en el centro del país, en Andorra la Vella y Escaldes-Engordany, las dos principales ciudades del Principado. Desde julio de 2025, Mònica Mirabet ha sustituido a Rosa María Ferràndiz, que se ha jubilado, con lo que el número de notarios en ejercicio asciende ahora a cinco.
¿Cómo elegir a un notario?
El principio de libre elección te permite acudir al despacho que prefieras, y los honorarios regulados eliminan el factor del precio. Los elementos que realmente marcan la diferencia son otros:
- los idiomas que se hablan en el bufete, especialmente el francés si no dominas ni el catalán ni el español;
- la experiencia en la tramitación de expedientes con inversores extranjeros y en los trámites de autorización de inversiones;
- los plazos para conseguir una cita, que pueden variar en función de la carga de trabajo de las facultades;
- la coordinación con el resto de sus asesores, como abogados, gestoras o consultoras especializadas en la puesta en marcha de empresas.
En una operación inmobiliaria, la elección del notario recae, en la práctica, en el comprador, aunque las partes pueden acordar otro reparto.
El Colegio de Notarios y las garantías de la profesión
Todos los notarios andorranos deben pertenecer obligatoriamente al Colegio de Notarios, un organismo de derecho público dotado de personalidad jurídica. La Cámara gestiona dos registros fundamentales: el Archivo General de Protocolos, que conserva los protocolos de las notarías que han cesado su actividad, así como los protocolos de más de veinticinco años de antigüedad, y el Registro de Disposiciones de Última Voluntad, que centraliza los testamentos.
Además, los notarios están sujetos a la legislación andorrana en materia de prevención del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, bajo la supervisión de la UIFAND, la unidad de inteligencia financiera del Principado. En la práctica, la notaría verifica la identidad de las partes, el origen de los fondos y la coherencia económica de las operaciones antes de formalizar una escritura. Para un inversor extranjero, estos controles explican los documentos justificativos que se solicitan antes de una compra o de la constitución de una sociedad, y contribuyen a la credibilidad internacional del mercado andorrano.
