Investissement immobilier en Andorre : Guide pour investir dans la Principauté

L'investissement immobilier en Andorre attire chaque année davantage d'investisseurs français et européens. Et pour cause : la Principauté combine une fiscalité immobilière parmi les plus avantageuses d'Europe, un marché en croissance structurelle, des rendements locatifs solides et une qualité de vie exceptionnelle au cœur des Pyrénées.

Mais au-delà des avantages bien connus, absence de taxe foncière, pas de droits de succession, IGI à 4,5 %, investir dans l'immobilier en Andorre soulève des questions concrètes : quelles démarches pour un acheteur étranger ? Vaut-il mieux acheter en nom propre ou via une société andorrane ? Et comment tirer parti de la convention fiscale France-Andorre ?

Ce guide complet répond à toutes ces questions, du premier contact avec le marché jusqu'à la signature chez le notaire, en passant par les stratégies de structuration patrimoniale.

Pourquoi investir dans l'immobilier en Andorre ? Les avantages clés

Une fiscalité immobilière sans équivalent en Europe

L'Andorre se distingue par un environnement fiscal particulièrement favorable aux investisseurs immobiliers. Contrairement à la France, à l'Espagne ou à Monaco, la Principauté ne prélève ni taxe foncière, ni impôt sur la fortune, ni droits de succession ou de donation sur les biens transmis.

Voici les principaux avantages fiscaux à retenir :

• Pas de taxe foncière : aucun impôt annuel sur la détention d'un bien immobilier
• Pas d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) : les gros patrimoines ne sont pas pénalisés
• Pas de droits de succession ni de donation : transmission patrimoniale libre entre héritiers
• IGI (équivalent de la TVA) à 4,5 % : l'un des taux les plus bas d'Europe
• Impôt sur le revenu plafonné à 10 % : les revenus locatifs sont faiblement imposés
• Plus-value immobilière dégressive : l'IPV (impôt sur les plus-values) s'applique uniquement si le bien est revendu dans les 10 ans, avec un taux dégressif selon la durée de détention

À l'achat, les frais d'acquisition restent également très compétitifs : 1 % de frais de notaire sur le prix de vente, 4 % d'ITP (taxe gouvernementale équivalente aux droits de mutation), et jusqu'à 5 % de commission d'agence.

Un marché en croissance structurelle

Depuis l'ouverture aux investissements étrangers en 2012, le marché immobilier andorran affiche une progression régulière. La topographie montagneuse du territoire limite naturellement les nouvelles constructions, créant une rareté structurelle de l'offre qui soutient la valorisation des biens à moyen et long terme.

La demande, elle, continue de croître : résidents permanents, travailleurs frontaliers, expatriés fiscaux, retraités et investisseurs étrangers se disputent un parc immobilier contraint. Cette tension entre offre limitée et demande soutenue constitue le principal moteur de la valorisation du marché andorran.

Des rendements locatifs compétitifs

Le marché locatif andorran offre des rendements nets compris entre 4 % et 6 % selon le type de bien et la paroisse, un niveau très satisfaisant au regard de la sécurité et de la stabilité de l'investissement.

On distingue deux segments :

La location longue durée, portée par les résidents permanents, les travailleurs frontaliers et les expatriés. Ce marché est particulièrement tendu dans les zones urbaines et offre des revenus stables et réguliers.

La location saisonnière, très active grâce au tourisme de montagne (ski en hiver, randonnée et bien-être en été) et aux événements commerciaux liés aux achats hors taxes. Ce segment peut générer des rendements supérieurs à 6 % sur des biens bien situés, mais est soumis à l'obtention d'une licence touristique communale. Attention : les investisseurs étrangers soumis au régime de la Llei 5/2025 ne peuvent pas affecter leur bien à des logements touristiques ou hébergements à usage touristique (HUT) , cette catégorie est expressément exclue du champ de l'investissement étranger autorisé.

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Vivre en Andorre : une qualité de vie et une sécurité incomparables

Au-delà de la fiscalité, l'Andorre séduit par son cadre de vie : plus de 280 jours de soleil par an, un environnement montagnard préservé, et l'une des espérances de vie les plus élevées au monde. La Principauté figure régulièrement parmi les pays les plus sûrs de la planète, avec un taux de criminalité extrêmement bas.

Sa position géographique est également un atout majeur : à 2 heures de route de Barcelone et de Toulouse, Andorre-la-Vieille bénéficie d'une accessibilité appréciable pour les investisseurs qui souhaitent concilier gestion active de leur patrimoine et déplacements réguliers.

Le marché immobilier andorran : état des lieux

Prix au m² par paroisse

Le marché immobilier andorran est divisé en 7 paroisses, chacune avec ses propres caractéristiques de marché, d'offre et de profil d'acheteur. Les prix au m² varient sensiblement d'une zone à l'autre.

Note : ces fourchettes sont indicatives et peuvent évoluer selon l'état du bien, l'étage, l'exposition et les prestations.

Qui peut acheter un bien immobilier en Andorre ?

Conditions requises pour les investisseurs étrangers

L'investissement immobilier en Andorre est ouvert aux résidents comme aux non-résidents, sans obligation de résider sur le territoire pour acheter. Le cadre légal applicable est désormais la Llei 5/2025, du 6 mars 2025, qui remplace la Llei 10/2012. Les conditions à remplir sont simples :

• Être majeur (18 ans ou plus)
• Disposer d'un casier judiciaire vierge (avec l'Apostille de La Haye pour les actes étrangers)
• Obtenir une autorisation gouvernementale d'investissement étranger (décrite ci-dessous)

Important : l'autorisation n'est pas illimitée en nombre d'acquisitions. La Llei 5/2025 (art. 9) fixe des plafonds quantitatifs stricts pour les investisseurs étrangers non-résidents ou résidents depuis moins de 3 ans : ils ne peuvent détenir, au total, plus de l'un des éléments suivants , une parcelle avec maison unifamiliale ; ou un logement unifamilial, deux appartements ou deux studios (avec leurs annexes : 3 places de parking et 3 trasters maximum par logement) ; ou six places de parking. Ces plafonds s'appliquent pour une durée de 10 ans à compter de la date à laquelle la limite est atteinte. Passé 3 ans de résidence effective et permanente, les investisseurs qui souhaitent obtenir la nationalité andorrane ne sont plus soumis à ces restrictions pour leurs nouvelles acquisitions.

L'autorisation gouvernementale d'investissement étranger

Toute acquisition immobilière par un ressortissant étranger est soumise à l'autorisation du Gouvernement andorran. Cette démarche est relativement rapide et ne requiert pas de résidence préalable sur le territoire. L'autorisation doit être matérialisée dans un délai de 6 mois ; passé ce délai, elle est caduque, sauf prorogation unique accordée par le ministère compétent.

Les documents à fournir sont les suivants :

• Casier judiciaire vierge avec Apostille de La Haye
• Passeport en cours de validité
• Certificat d'état civil
• Contrats originaux d'achat du logement

Cette autorisation est à distinguer des conditions liées à la résidence (passive ou active), qui obéissent à des règles différentes. Sont également soumis au régime d'investissement étranger les résidents andorrans ne pouvant pas justifier de 3 ans ou plus de résidence effective et permanente dans les 10 années précédant leur demande (sauf absences pour études).

Le processus d'achat immobilier en Andorre : 5 étapes

L'achat d'un bien immobilier en Andorre suit un processus encadré par la législation andorrane. La procédure complète dure environ 2 mois et se déroule en 5 étapes.

Étape 1 : Signature du compromis de réservation

L'acheteur et le vendeur signent un contrat de réservation, accompagné du versement d'un acompte. Ce document formalise la promesse d'achat et réserve le bien le temps des démarches administratives.

Étape 2 : Demande d'autorisation d'investissement étranger

L'investisseur soumet sa demande d'autorisation auprès du Gouvernement andorran avec les documents requis. L'obtention de cette autorisation est une condition suspensive à la réalisation de la vente.

Étape 3 : Préparation de l'acte de vente par le notaire

La Principauté ne compte que 4 notaires officiels. C'est l'un d'entre eux qui établit le contrat de vente et prépare la signature, après vérification des titres de propriété et des éventuelles charges sur le bien.

Étape 4 : Signature de l'acte de vente

En présence du notaire, l'acheteur et le vendeur signent l'acte de vente. L'acheteur s'acquitte du solde du prix et devient officiellement propriétaire du bien.

Étape 5 : Dépôt de l'acte à la Chambre des notaires

Le notaire dépose l'acte signé auprès de la Chambre des notaires afin d'officialiser et d'enregistrer la transaction. C'est à cette étape que le transfert de propriété est définitivement opposable aux tiers.

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Fiscalité immobilière en Andorre : le détail complet

Les frais d'acquisition

Les frais d'acquisition en Andorre sont particulièrement compétitifs par rapport aux standards européens. Ils se composent de quatre postes principaux : les frais de notaire, fixés à 1 % du prix de vente, l'ITP (équivalent des droits de mutation) à 4 % de la valeur d'acquisition, et la commission d'agence pouvant aller jusqu'à 5 %, à la charge du vendeur ou de l'acheteur selon les cas. Pour les investisseurs étrangers soumis à autorisation, il convient d'ajouter l'IIEIA (Impost sobre la inversió estrangera immobiliària), au taux de 6 % pour une première acquisition dans les limites légales, et de 10 % au-delà. Le coût total s'établit ainsi à environ 10 % pour un résident andorran (hors IIEIA), et peut atteindre 16 % ou davantage pour un non-résident, contre 15-20 % généralement constatés en France.

L'impôt sur les plus-values (IPV)

En cas de revente dans les 10 ans suivant l'acquisition, une plus-value immobilière est imposable. Le Gouvernement pratique une rétention de 5 % du montant de la plus-value lors de la vente, le temps de vérifier l'absence de sanctions administratives et de calculer l'IPV définitif (délai de 3 à 6 mois). Au-delà de 10 ans de détention, aucune plus-value n'est due.

L'IIEIA , Impost sobre la inversió estrangera immobiliària

Créé par la Llei 3/2024, cet impôt s'applique à tout investisseur étranger soumis à autorisation, au moment de l'acquisition et avant la signature de l'acte notarié. Son taux est de 6 % pour une première acquisition respectant les plafonds légaux (un logement unifamilial ou un appartement/studio avec ses annexes), et de 10 % pour toute acquisition au-delà de ces limites. Ce taux est progressif et par tranches : une fois le taux de 10 % atteint, toutes les acquisitions ultérieures sont imposées au taux maximal, quelle que soit leur nature. Des exemptions existent notamment pour les acquisitions par succession, par dissolution du régime matrimonial, ou pour les investissements destinés au développement d'une activité commerciale sous conditions strictes.

Les revenus locatifs

Les loyers perçus en Andorre sont soumis à l'IRPF andorran (impôt sur le revenu des personnes physiques) au taux maximum de 10 %, avec une tranche à 0 % pour les premiers revenus. Pour un investisseur français, l'application de la convention fiscale France-Andorre détermine dans quel pays ces revenus sont imposés.

Aucun impôt récurrent sur la détention

Contrairement à la France où la taxe foncière représente une charge annuelle significative, l'Andorre ne prélève aucun impôt récurrent sur la détention d'un bien immobilier. Cette absence de charge annuelle améliore mécaniquement le rendement net de tout investissement locatif.

Le régime du Cens emphytéotique (Encamp)

Spécificité de la paroisse d'Encamp, certains biens sont disponibles dans le cadre du régime du Cens emphytéotique : l'acquéreur bénéficie de la pleine jouissance d'un bien appartenant à autrui, en contrepartie du versement régulier d'une redevance. Ce mécanisme permet d'accéder à la propriété à des conditions d'investissement initial réduites.

Questions fréquentes sur l'investissement immobilier en Andorre

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Andorre sans résider dans le pays ?

Oui. Les non-résidents peuvent acquérir des biens immobiliers en Andorre, sous réserve d'obtenir l'autorisation gouvernementale d'investissement étranger. Prévue par la Llei 5/2025 (qui remplace la Llei 10/2012), elle est soumise à des plafonds quantitatifs stricts et doit être matérialisée dans les 6 mois.

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier en Andorre ?

Pour un résident andorran : environ 10 % du prix de vente (1 % notaire, 4 % ITP, jusqu'à 5 % agence). Pour un investisseur étranger soumis à autorisation : il faut ajouter l'IIEIA au taux de 6 % (première acquisition dans les limites légales) ou 10 % (au-delà), portant le coût total à environ 16 % ou plus.

Existe-t-il une taxe foncière en Andorre ?

Non. L'Andorre ne prélève aucune taxe foncière annuelle sur les biens immobiliers détenus sur son territoire.

Doit-on payer un impôt sur la plus-value en cas de revente ?

Oui, si la revente intervient dans les 10 ans suivant l'acquisition. L'IPV (impôt sur les plus-values immobilières) est alors appliqué, avec une rétention de 5 % lors de la vente pendant la durée du contrôle. Au-delà de 10 ans de détention, aucune plus-value n'est due.

Peut-on financer un achat immobilier en Andorre via un crédit bancaire ?

Oui. Les banques andorranes accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, généralement avec un apport de 30 à 40 %.

Quel est le rendement locatif moyen en Andorre ?

Entre 4 % et 6 % net selon le type de bien et la paroisse, voire davantage pour des biens saisonniers bien placés (proximité des domaines skiables). Attention : les investisseurs étrangers soumis au régime de la Llei 5/2025 ne peuvent pas affecter leur bien à des logements touristiques ou HUT.

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