Acheter un bien immobilier en Andorre : guide complet des démarches 2026
Autorisation d’investissement étranger, fiscalité, frais d’acquisition et processus complet
Mise à jour 2026 : La Llei 5/2025 du 6 mars 2025 a profondément réformé le cadre des investissements étrangers immobiliers en Andorre. Elle introduit notamment de nouvelles règles sur les limites d’acquisition et la destination des biens. Parallèlement, la Llei 3/2024 a créé un impôt spécifique sur l’investissement étranger immobilier (6 % ou 10 %), distinct de l’ITP. Toute acquisition doit désormais être analysée à la lumière de ces deux textes.
L’immobilier andorran attire un nombre croissant d’investisseurs et de futurs résidents. Marché en tension structurelle, fiscalité parmi les plus compétitives d’Europe, stabilité réglementaire reconnue : les arguments sont solides. Mais acheter un bien immobilier en Andorre quand on est étranger implique une procédure spécifique — autorisation administrative préalable, impôt sur l’investissement étranger, limites d’acquisition — que cet article détaille de façon exhaustive pour 2026.
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Un marché attractif, mais encadré : ce que tout acquéreur étranger doit savoir
L’Andorre n’est pas un marché immobilier ordinaire. Sa superficie totale de 468 km², dont une infime fraction est réellement constructible, crée une tension structurelle permanente entre offre et demande. En 2024, les prix des appartements ont progressé de +15,3 % sur l’ensemble du territoire, avec des hausses atteignant +41,3 % à Andorra la Vella. Cette dynamique reflète une demande portée par trois moteurs distincts : les résidents fiscaux cherchant à satisfaire l’exigence d’investissement liée à la résidence passive, les familles souhaitant s’établir durablement, et les investisseurs patrimoniaux attirés par la rentabilité locative et la fiscalité.
Pour tout ressortissant étranger, cet accès au marché est légalement possible mais conditionné. La Llei 5/2025 du 6 mars 2025 encadre de façon précise les conditions d’investissement immobilier étranger : une autorisation administrative préalable est obligatoire avant toute signature d’acte, quelle que soit la nationalité de l’acquéreur. Ce point est fondamental : l’autorisation n’est pas une formalité post-acquisition mais une condition de validité de l’acte (Llei ITP, Art. 2).
Pourquoi l’investissement immobilier s’intègre dans une stratégie plus large
Pour les profils en cours d’obtention d’une résidence passive en Andorre, l’acquisition immobilière répond simultanément à deux objectifs : constituer le patrimoine local exigé (tout ou partie des 400 000 € à 1 000 000 € d’investissement requis) et se créer un foyer permanent dans la Principauté. Pour les investisseurs purs, l’immobilier andorran offre un couple rendement-fiscalité difficile à reproduire ailleurs en Europe : revenus locatifs imposés à 10 % maximum via l’IRPF, plus-values exonérées après 12 ans, aucun impôt sur la fortune.
| Indicateur | ★ Andorre | Espagne | Portugal | Monaco |
|---|---|---|---|---|
| Fiscalité revenus locatifs | IRPF ≤ 10 % | Barème jusqu’à 47 % | Barème jusqu’à 48 % | 0 % (non-Français) |
| Plus-values immobilières | 0 % après 12 ans | 19 à 28 % (résidents) | 28 % (résidents IFICI) | 0 % (résidents) |
| ITP / frais de mutation | 1 % étatique + communal | 6 à 10 % selon région | ~6 % (IMT) | 6 % minimum |
| Impôt sur la fortune | Aucun | 0,2 à 3,5 % (IP) | Aucun | Aucun |
| Droits de succession en ligne directe | Aucun | Variable par région | 0 % (ligne directe) | Aucun (résidents) |
| Autorisation préalable acquéreur étranger | Obligatoire (Llei 5/2025) | Non (UE) | Non (UE) | Dossier résidence obligatoire |
Sources : Llei 5/2014 (IRPF), Llei 31/2007 (plus-values), Llei ITP (ITP), Llei 3/2024 (investissement étranger).
L’autorisation d’investissement étranger immobilier : le préalable indispensable
La Llei 5/2025 dispose à son article 8 que « la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra requereix sempre autorització administrativa prèvia ». Cette autorisation est délivrée par le ministère compétent en matière d’investissement étranger. Elle conditionne la validité juridique de l’acquisition : un acte signé sans autorisation préalable est nul.
Qui est concerné ?
Tout ressortissant non-résident souhaitant acquérir un bien immobilier en Andorre. Les seules exceptions concernent les acquisitions par voie successorale ou par liquidation de régime matrimonial — qui restent soumises à déclaration au Registre des Investissements Étrangers mais n’exigent pas d’autorisation préalable (Llei 5/2025, Art. 8.2).
Les limites d’acquisition pour une personne physique étrangère (Art. 9)
La Llei 5/2025 encadre précisément ce qu’un investisseur étranger peut acquérir : au maximum une parcelle sur laquelle est construit un logement unifamilial, ou un logement unifamilial, deux appartements ou deux studios, assortis de leurs annexes (trois places de parking et trois caves maximum par appartement). Les acquisitions supplémentaires dépassant ces limites relèvent d’un taux de gravamen de 10 % (versus 6 %) et sont soumises à conditions spécifiques.
Le processus d’autorisation
La demande est déposée électroniquement auprès du ministère via le formulaire officiel, accompagnée du dossier documentaire requis. Le Registre des Investissements Étrangers vérifie notamment que l’opération ne présente pas de risque pour l’ordre public, la sécurité nationale ou le marché de l’habitat (Llei 5/2025, Art. 5). Une fois l’autorisation obtenue, l’investissement doit être réalisé dans le délai fixé par l’autorisation ou, à défaut, dans les six mois — à peine de caducité (Art. 11).
| Élément du dossier AIE | Exigence |
|---|---|
| Passeport ou pièce d’identité | En cours de validité |
| Extrait de casier judiciaire | De moins de 3 mois, apostillé |
| Justificatif de provenance des fonds | Obligatoire — origine et traçabilité |
| Formulaire officiel d’investissement étranger | Dépôt électronique |
| Description du bien et prix de la transaction | Avec pièces notariales provisoires |
| Délai d’obtention | 4 à 8 semaines (dossier complet) |
La fiscalité de l’acquisition : ITP, impôt sur l’investissement étranger et plus-values
Contrairement à ce que laissent croire certaines sources, les frais d’acquisition en Andorre ne se limitent pas à l’ITP. Depuis 2024, un impôt spécifique sur l’investissement étranger immobilier (distinct de l’ITP) s’applique à toute acquisition par un non-résident.
L’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
Le taux étatique de l’ITP est fixé à 1 % du prix réel de la transaction (Llei ITP, Art. 8.1). À ce taux s’ajoute un taux communal — compris entre 0,5 % et 3 % selon les ordinacions de chaque comú (Llei 36/2021, Art. 41). Le taux étatique est réduit à zéro pour les acquéreurs qui destinent le bien à la location résidentielle pendant au moins cinq ans.
L’impôt sur l’investissement étranger immobilier (Llei 3/2024)
La Llei 3/2024 a créé un impôt spécifique, distinct de l’ITP, applicable à toute acquisition immobilière par un investisseur étranger :
- 6 % sur la valeur réelle de l’investissement pour une première acquisition dans les limites légales (un logement unifamilial, ou un appartement/studio avec annexes — Art. 8.a)
- 10 % pour les acquisitions dépassant ces limites, ou lorsque la propriété n’est pas maintenue dans les conditions de l’article 4.g) (Art. 8.b)
Le taux de 10 % s’applique progressivement et par tranches en fonction du nombre total d’unités immobilières acquises depuis l’entrée en vigueur de la loi.
La fiscalité des plus-values à la revente
L’Andorre dispose d’un impôt sur les plus-values immobilières (Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries) à taux fortement dégressif selon la durée de détention, défini par la Llei 31/2007 :
| Durée de détention | Taux de plus-value |
|---|---|
| Moins de 1 an | 15 % |
| 1 à 2 ans | 13 % |
| 2 à 3 ans | 10 % |
| 3 à 4 ans | 9 % |
| 4 à 5 ans | 8 % |
| 5 à 6 ans | 7 % |
| 6 à 7 ans | 6 % |
| 7 à 8 ans | 5 % |
| 8 à 9 ans | 4 % |
| 9 à 10 ans | 3 % |
| 10 à 11 ans | 2 % |
| 11 à 12 ans | 1 % |
| Plus de 12 ans | 0 % — Exonération totale |
Source : Llei 31/2007, Art. 12, tels qu’en vigueur après modifications ultérieures.
Synthèse des frais d’acquisition pour un acquéreur étranger
| Poste de coût | Montant indicatif | Base légale |
|---|---|---|
| Impôt investissement étranger immobilier | 6 % (1er bien) / 10 % (au-delà) | Llei 3/2024, Art. 8 |
| ITP étatique | 1 % du prix | Llei ITP, Art. 8.1 |
| ITP communal | 0,5 à 3 % selon la paroisse | Llei 36/2021, Art. 41 |
| Frais de notaire | ~1 % du prix | Tarif notarial andorran |
| Honoraires avocat / conseil | 1 à 2 % selon complexité | Variable |
| Frais d’enregistrement | Faibles | — |
| Total estimé | 7 à 12 % du prix d’acquisition | — |
Le marché par communes : prix, rendement et profils d’acquéreurs
L’Andorre est divisée en sept paroisses aux profils très distincts. Le choix de la commune conditionne directement le niveau de prix, la demande locative et la pertinence de l’acquisition selon votre objectif — résidence principale, investissement locatif ou satisfaction de l’exigence patrimoniale liée à la résidence passive.
Andorra la Vella & Escaldes
4 800 – 10 000 €/m²Centre urbain, services concentrés, programmes luxe de standing. Demande locative annuelle forte, portée par résidents permanents et expatriés. Idéal pour résidence principale ou investissement patrimonial long terme.
La Massana & Pal-Arinsal
4 200 – 7 500 €/m²Accès direct au domaine skiable Pal-Arinsal. Idéal pour résidence ou exploitation saisonnière. Fort potentiel locatif hivernal avec licence touristique. Communes calmes, très recherchées par les familles.
Canillo, El Tarter & Soldeu
4 200 – 8 000 €/m²Connexion directe à Grandvalira, le plus grand domaine skiable des Pyrénées. Rendement locatif saisonnier estimé à 5 – 7 % brut. Profil idéal pour investisseur souhaitant combiner résidence et revenus locatifs.
Ordino & Arcalís
3 800 – 6 000 €/m²La paroisse la plus préservée, prisée pour son calme et ses paysages naturels. Domaine d’Arcalís peu fréquenté. Attractif pour résidents cherchant qualité de vie et espaces naturels, moins exposé à la spéculation.
Encamp & Sant Julià
3 500 – 5 500 €/m²Entrées de gamme les plus accessibles du marché andorran. Encamp dispose d’une télécabine directe vers Grandvalira. Sant Julià est limitrophe de l’Espagne. Profil idéal pour primo-acquéreur ou résidence secondaire.
Nadia, investisseure patrimoniale belge : acquérir en Andorre dans le cadre d’une résidence passive
Nadia, 44 ans, cheffe d’entreprise belge gérant plusieurs participations en Europe, souhaitait obtenir une résidence passive en Andorre pour optimiser sa fiscalité (IRPF ≤ 10 %, aucun impôt sur la fortune) tout en constituant un actif immobilier dans la Principauté. Son objectif : satisfaire l’exigence d’investissement local et générer un revenu locatif.
Engage l’a accompagnée dans le choix de la structure d’acquisition (nom propre versus SL andorrane), la préparation du dossier d’autorisation d’investissement étranger, et la vérification de la provenance des fonds pour les établissements bancaires andorrans. L’appartement sélectionné à Escaldes-Engordany (620 000 €, 3 chambres, vue panoramique) a fait l’objet d’une autorisation en 6 semaines. Le dossier de résidence passive a été déposé en parallèle de la signature de l’acte.
« Ce qui m’a surpris, c’est la rigueur du processus andorran : chaque étape est formalisée, les délais sont tenus, et on ne découvre pas de frais cachés en cours de route. Engage a coordonné l’ensemble, je n’ai eu à signer qu’une seule fois. »
Le processus d’acquisition pas à pas : les 7 étapes
Définition de la stratégie d’acquisition
Avant de chercher un bien, définir la structure optimale d’acquisition : nom propre ou société andorrane (SL), objectif locatif ou résidence, lien avec une demande de résidence passive en cours. Ce choix conditionne la structure fiscale de l’opération et les obligations documentaires.
Sélection du bien et négociation
Identification du bien via une agence locale (Lucas Fox Andorra, Andorra Sotheby’s, RS Thomas Real Estate). Vérification du titre de propriété, des charges, de l’existence d’une licence touristique si pertinente. Signature d’une réservation avec acompte de 10 % du prix.
Constitution et dépôt du dossier AIE
Préparation du dossier d’autorisation d’investissement étranger : passeport, casier judiciaire apostillé de moins de 3 mois, formulaire officiel, justificatif de provenance des fonds. Dépôt électronique auprès du ministère compétent. Délai : 4 à 8 semaines pour un dossier complet.
Ouverture du compte bancaire andorran
Condition sine qua non de la transaction. Les banques andorranes (Creand, Andbank, MoraBanc) appliquent une due diligence rigoureuse sur l’origine des fonds. Préparer un dossier complet de traçabilité des capitaux. Délai : 4 à 8 semaines.
Paiement de l’impôt sur l’investissement étranger
Avant la signature de l’acte notarié, régler le paiement à compte de l’impôt sur l’investissement étranger immobilier (6 % ou 10 % selon la situation). Ce paiement est une condition préalable à la formalisation de l’acte (Llei 3/2024, Art. 12 et Decret 142/2025).
Signature de l’acte notarié
Signature devant un notaire andorran de l’acte authentique de vente. Le notaire vérifie la réalité de l’autorisation d’investissement étranger : sans autorisation valide, l’acte ne peut être signé (Llei ITP, Art. 2). Règlement du solde du prix et des taxes.
Enregistrement au Registre de la Propriété
Dépôt de l’acte au Registre de la Propriété andorran pour opposabilité aux tiers. Enregistrement de la transaction au Registre des Investissements Étrangers. Délai de réalisation complète de l’investissement : respecter le délai inscrit dans l’autorisation ou 6 mois à défaut (Llei 5/2025, Art. 11).
Rétroplanification : comment organiser votre acquisition dans le temps
Une acquisition immobilière en Andorre implique des délais incompressibles liés aux procédures administratives et bancaires. Anticiper est indispensable, notamment pour les profils qui coordonnent l’acquisition avec une demande de résidence passive.
Les erreurs à éviter absolument
Signer un acte avant d’obtenir l’autorisation d’investissement étranger
L’autorisation préalable est une condition de validité de l’acquisition, non une formalité post-signature. Un acte signé sans autorisation est nul (Llei ITP, Art. 2 et Llei 5/2025, Art. 8). Certains vendeurs pressés peuvent inciter à signer avant : ne jamais céder.
Négliger la traçabilité des fonds pour les banques andorranes
Les établissements bancaires andorrans (Creand, Andbank, MoraBanc) appliquent une due diligence exigeante sur l’origine des capitaux. Un dossier incomplet peut bloquer l’ouverture de compte pendant plusieurs semaines, mettant en péril le délai de 6 mois pour réaliser l’investissement après autorisation.
Confondre ITP et impôt sur l’investissement étranger
Depuis 2024, deux impôts distincts s’appliquent lors d’une acquisition par un étranger : l’ITP (1 % étatique + communal) et l’impôt sur l’investissement étranger immobilier (6 % ou 10 %). Ne pas les confondre dans le calcul du coût total. Le budget « frais de notaire seuls » est une erreur fréquente.
Dépasser les limites légales d’acquisition sans anticipation
La Llei 5/2025 limite les acquisitions étrangères : au-delà d’un logement unifamilial ou de deux appartements avec leurs annexes, le taux de l’impôt sur l’investissement passe à 10 % et des conditions spécifiques s’appliquent. Planifier la structure d’acquisition en conséquence.
Laisser caducer l’autorisation d’investissement
L’autorisation est caduque si l’investissement n’est pas réalisé dans le délai fixé (ou 6 mois par défaut selon la Llei 5/2025, Art. 11). Une prolongation unique est possible mais soumise à conditions réglementaires. Anticiper toutes les étapes bancaires et notariales pour respecter ce délai.
Nous accompagnons des acquéreurs étrangers de tous profils dans leur investissement immobilier en Andorre : de la définition de la stratégie d’acquisition à la signature de l’acte notarié, en passant par le dossier d’autorisation d’investissement étranger, l’ouverture bancaire et la structuration fiscale. Notre approche : éliminer les zones d’incertitude en amont, pour que la transaction se déroule exactement comme prévu.
Votre projet immobilier en Andorre : parlons-en.
Autorisation d’investissement étranger, structuration fiscale, ouverture bancaire, coordination notariale : nos experts vous accompagnent à chaque étape pour sécuriser et optimiser votre acquisition.
Prendre rendez-vous avec un expertFAQ — Acheter un bien immobilier en Andorre en 2026
Un étranger peut-il acheter librement un bien immobilier en Andorre ?
Oui, mais pas sans condition. Tout acquéreur étranger doit obtenir une autorisation administrative préalable auprès du ministère compétent en matière d’investissement étranger, avant la signature de tout acte (Llei 5/2025, Art. 8). Cette autorisation est une condition de validité de l’acquisition. Par ailleurs, des limites s’appliquent au nombre d’unités immobilières pouvant être acquises : en principe, un logement unifamilial, ou deux appartements/studios avec leurs annexes.
Combien coûte vraiment une acquisition immobilière en Andorre pour un étranger ?
Le budget frais d’acquisition représente généralement entre 7 % et 12 % du prix d’achat. Il comprend l’impôt sur l’investissement étranger immobilier (6 % pour un premier bien dans les limites légales, 10 % au-delà, selon la Llei 3/2024), l’ITP étatique à 1 % (Llei ITP, Art. 8), le taux communal de l’ITP (0,5 à 3 % selon la paroisse), les frais de notaire (~1 %) et les honoraires de conseil (1 à 2 %).
Peut-on acheter un bien immobilier en Andorre via une société ?
Oui. L’acquisition via une société andorrane (SL) est une option possible, qui peut présenter des avantages en matière de transmission patrimoniale et d’optimisation fiscale. Elle est également soumise à l’autorisation d’investissement étranger dès lors que les associés sont étrangers. Les règles de vinculación (Llei 3/2024, Art. 8.3) s’appliquent pour éviter les montages contournant les limites d’acquisition. Un conseil juridique préalable est indispensable.
Un bien immobilier andorran peut-il servir d’investissement pour une résidence passive ?
Oui. L’acquisition immobilière en Andorre est l’un des moyens de satisfaire l’exigence d’investissement liée à la résidence passive (investissement minimum de 400 000 € via le Fonds d’Habitatge, ou 1 000 000 € en investissement direct). L’achat d’un bien immobilier andorran peut ainsi remplir deux fonctions simultanément : constituer un foyer permanent dans la Principauté et satisfaire l’exigence patrimoniale de la résidence passive.
Y a-t-il un impôt sur la plus-value à la revente d’un bien immobilier en Andorre ?
Oui, mais il est très avantageux sur la durée. Le taux est dégressif en fonction de la durée de détention : 15 % pour une revente en moins d’un an, descendant progressivement jusqu’à 0 % au-delà de 12 ans de détention (Llei 31/2007, Art. 12). C’est l’un des régimes de plus-values immobilières les plus favorables d’Europe pour un investisseur de long terme.
Combien de temps dure l’ensemble du processus d’acquisition ?
En pratique, il faut compter de 3 à 5 mois entre la sélection du bien et la signature de l’acte notarié : 4 à 8 semaines pour l’autorisation d’investissement étranger (dossier complet), 4 à 8 semaines pour l’ouverture bancaire, et 1 à 2 semaines pour la coordination notariale. Anticiper avec un minimum de 4 mois de préparation est fortement recommandé, surtout si l’acquisition est coordonnée avec une demande de résidence passive.
Les revenus locatifs d’un bien andorran sont-ils imposés en Andorre ?
Pour un résident fiscal andorran, les revenus locatifs sont intégrés dans la base de l’IRPF et imposés au taux progressif plafonné à 10 % (Llei 5/2014). Pour un non-résident, un impôt sur le revenu des non-résidents s’applique. Dans les deux cas, la convention fiscale applicable (notamment la convention franco-andorrane de 2022 pour les ressortissants français) détermine le régime d’imposition des revenus de source andorrane.
