Comprar una propietat a Andorra: una guia completa dels tràmits el 2026
Autorització d'inversió estrangera, tributació, costos d'adquisició i tot el procés
Actualització 2026: La Llei 5/2025, del 6 de març de 2025, va reformar significativament el marc de la inversió immobiliària estrangera a Andorra. En particular, va introduir noves normes pel que fa als límits d'adquisició i els usos permesos dels immobles. Simultàniament, la Llei 3/2024 va crear un impost específic sobre la inversió immobiliària estrangera (6% o 10%), separat de l'ITP (Impost de Transmissions Patrimonials). Ara totes les adquisicions s'han d'analitzar a la llum d'aquestes dues lleis.
Els béns immobles andorrans estan atraient un nombre creixent d'inversors i futurs residents. Un mercat sota pressió estructural, un dels tipus impositius més competitius d'Europa i una estabilitat reguladora reconeguda: els arguments són convincents. Tanmateix, comprar una propietat a Andorra com a estranger implica un procediment específic —autorització administrativa prèvia, impost sobre inversions estrangeres, límits d'adquisició— que aquest article detalla exhaustivament per al 2026.
El vostre projecte immobiliari mereix una anàlisi a mida.
Estructura d'adquisició, optimització fiscal, autorització d'inversió estrangera: els nostres experts us donen suport en cada etapa, des de l'estratègia fins a la signatura.
Parla amb un expert d'Engagede 4 a 8 setmanes
Més enllà d'això: 10%
Comissions totals: del 7 al 12%
al 0% (> 12 anys)
Un mercat atractiu però regulat: el que tot comprador estranger hauria de saber
Andorra no és un mercat immobiliari ordinari. La seva superfície total de 468 km², de la qual només una petita fracció és realment edificable, crea una tensió estructural permanent entre l'oferta i la demanda. El 2024, els preus dels apartaments van augmentar un 15,3% a tot el país, amb increments que van arribar al 41,3% a Andorra la Vella. Aquesta dinàmica reflecteix la demanda impulsada per tres factors diferents: els residents fiscals que busquen satisfer els requisits d'inversió associats a l'habitatge passiu, les famílies que volen establir-se permanentment i els inversors patrimonials atrets pels rendiments del lloguer i els avantatges fiscals.
Per a tots els estrangers, aquest accés al mercat és legalment possible però subjecte a condicions. La Llei 5/2025, del 6 de març de 2025, defineix amb precisió les condicions per a la inversió immobiliària estrangera: l'autorització administrativa prèvia és obligatòria abans de poder signar qualsevol escriptura , independentment de la nacionalitat del comprador. Aquest punt és fonamental: l'autorització no és una formalitat posterior a l'adquisició, sinó una condició per a la validesa de l'escriptura (Llei ITP, Art. 2).
Per què la inversió immobiliària s'emmarca en una estratègia més àmplia
Per a aquells que actualment busquen la residència passiva a Andorra, l'adquisició d'immobles compleix simultàniament dos objectius: construir els actius locals necessaris (la totalitat o part de la inversió requerida de 400.000 a 1.000.000 d'euros) i establir una residència permanent al Principat. Per als inversors purs, els béns immobles andorrans ofereixen una combinació de rendiment i impost difícil de replicar en altres llocs d'Europa: ingressos per lloguer gravats amb un màxim del 10% a través de l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), guanys de capital exempts després de 12 anys i sense impost sobre el patrimoni.
| Indicador | ★ Andorra | Espanya | Portugal | Mònaco |
|---|---|---|---|---|
| Fiscalitat dels ingressos per lloguer | IRPF ≤ 10% | Escala fins a un 47% | Escala fins a un 48% | 0% (no francès) |
| Guanys de capital sobre béns immobles | 0% després de 12 anys | 19 a 28% (residents) | 28% (residents de l'IFICI) | 0% (residents) |
| ITP / comissions de transferència | 1% estatal + municipal | del 6 al 10% depenent de la regió | ~6% (IMT) | 6% mínim |
| Impost sobre el patrimoni | Cap | 0,2 a 3,5% (IP) | Cap | Cap |
| Drets d'herència en línia directa | Cap | Variable per regió | 0% (línia directa) | Cap (residents) |
| Autorització prèvia per a compradors estrangers | Obligatori (Llei 5/2025) | No (UE) | No (UE) | Sol·licitud de residència requerida |
Fonts: Llei 5/2014 (IRPF), Llei 31/2007 (plusvàlues), Llei ITP (ITP), Llei 3/2024 (inversió estrangera).
Autorització d'inversió immobiliària estrangera: un requisit essencial
La Llei 5/2025 estableix en el seu article 8 que “la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra requereix sempre l’adquisició administrativa prèvia” . Aquesta autorització l’emet el ministeri competent en matèria d’inversions estrangeres. Condiciona la validesa jurídica de l’adquisició: un acte signat sense autorització prèvia és nul.
Qui està afectat?
Qualsevol nacional no resident que desitgi adquirir béns immobles a Andorra. Les úniques excepcions es refereixen a les adquisicions per herència o liquidació de règims patrimonials matrimonials, que continuen subjectes a declaració al Registre d'Inversions Estrangeres però no requereixen autorització prèvia (Llei 5/2025, art. 8.2).
Límits d'adquisició per a una persona física estrangera (Art. 9)
La Llei 5/2025 defineix amb precisió què pot adquirir un inversor estranger: un màxim d' una parcel·la on es construeix un habitatge unifamiliar, o un habitatge unifamiliar, dos apartaments o dos estudis , juntament amb els seus annexos (un màxim de tres places d'aparcament i tres soterranis per apartament). Les adquisicions addicionals que superin aquests límits estan subjectes a un tipus impositiu del 10% (enfront del 6%) i estan subjectes a condicions específiques.
El procés d'autorització
La sol·licitud es presenta electrònicament al ministeri mitjançant el formulari oficial, juntament amb la documentació justificativa requerida. El Registre d'Inversions Estrangeres verifica, en particular, que l'operació no representa un risc per a l'ordre públic, la seguretat nacional o el mercat immobiliari (Llei 5/2025, Art. 5). Un cop concedida l'autorització, la inversió s'ha de completar dins del termini especificat a l'autorització o, si no, en un termini de sis mesos , sota pena de caducitat (Art. 11).
| Element del fitxer AIE | Requisit |
|---|---|
| Passaport o document d'identitat | Vàlid |
| Extracte d'antecedents penals | Menys de 3 mesos d'antiguitat, apostillat |
| Prova de l'origen dels fons | Obligatori: origen i traçabilitat |
| Formulari oficial d'inversió estrangera | Presentació electrònica |
| Descripció de la propietat i preu de la transacció | Amb documents notarials provisionals |
| Temps de lliurament | De 4 a 8 setmanes (fitxer complet) |
Fiscalitat d'adquisicions: ITP, impost sobre inversions estrangeres i guanys de capital
Contràriament al que suggereixen algunes fonts, els costos d'adquisició a Andorra no es limiten a l'ITP (Impost de Transmissions Patrimonials). Des del 2024, un impost específic sobre la inversió immobiliària estrangera (separat de l'ITP) s'aplica a totes les adquisicions per part de no residents.
El sobre Patrimonis de Transferències Fiscals (ITP)
El tipus impositiu estatal sobre la propietat s'estableix en l' 1% del preu real de la transacció (Llei de l'impost sobre la propietat, art. 8.1). A aquest tipus s'hi afegeix un tipus impositiu municipal, que oscil·la entre el 0,5% i el 3%, depenent de les ordenances de cada municipi (Llei 36/2021, art. 41). El tipus impositiu estatal es redueix a zero per als compradors que tinguin la intenció de llogar la propietat per a ús residencial durant almenys cinc anys.
L'impost sobre la inversió immobiliària estrangera (Llei 3/2024)
La Llei 3/2024 va crear un impost específic, separat de l'ITP (Impost de Transmissions Patrimonials), aplicable a qualsevol adquisició de béns immobles per part d'un inversor estranger:
- 6% sobre el valor real de la inversió per a una primera compra dins dels límits legals (habitatge unifamiliar o apartament/estudi amb annexos — Art. 8.a)
- 10% per a adquisicions que superin aquests límits, o quan no es mantingui la propietat segons les condicions de l'article 4.g) (art. 8.b)
El tipus del 10% s'aplica progressivament i per etapes en funció del nombre total d'immobles adquirits des de l'entrada en vigor de la llei.
Impost sobre guanys de capital en la revenda
Andorra té un impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries (Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries) amb un tipus que disminueix significativament en funció del temps de propietat, tal com es defineix a la Llei 31/2007:
| Durada de la detenció | Taxa de guanys de capital |
|---|---|
| Menys d'1 any | 15% |
| 1 a 2 anys | 13% |
| de 2 a 3 anys | 10% |
| de 3 a 4 anys | 9% |
| de 4 a 5 anys | 8% |
| de 5 a 6 anys | 7% |
| de 6 a 7 anys | 6% |
| de 7 a 8 anys | 5% |
| de 8 a 9 anys | 4% |
| de 9 a 10 anys | 3% |
| de 10 a 11 anys | 2% |
| d'11 a 12 anys | 1% |
| Més de 12 anys | 0% — Exempció total |
Font: Llei 31/2007, art. 12, vigent després de les modificacions posteriors.
Resum dels costos d'adquisició per a un comprador estranger
| Article de cost | Import indicatiu | Base jurídica |
|---|---|---|
| Impost sobre la inversió immobiliària estrangera | 6% (primera propietat) / 10% (més enllà) | Llei 3/2024, Art. 8 |
| ITP estatal | 1% del preu | Llei ITP, Art. 8.1 |
| ITP comunal | 0,5 a 3% depenent de la parròquia | Llei 36/2021, Art. 41 |
| honoraris notarials | ~1% del preu | Honoraris notarials andorrans |
| Honoraris d'advocat/assessor | 1 a 2% depenent de la complexitat | Variable |
| Taxes d'inscripció | Feble | — |
| Total estimat | del 7 al 12% del preu de compra | — |
El mercat per municipi: preus, rendibilitats i perfils de compradors
Andorra està dividida en set parròquies amb perfils molt diferents. L'elecció del municipi influeix directament en el nivell de preus, la demanda de lloguer i l'adequació de la compra segons el vostre objectiu: residència principal, inversió en lloguer o el compliment dels requisits patrimonials associats a l'habitatge passiu.
Andorra la Vella i Escaldes
4.800 € – 10.000 €/m²Zona urbana central, serveis concentrats, promocions de luxe d'alta gamma. Forta demanda anual de lloguer, impulsada per residents permanents i expatriats. Ideal per a una residència principal o una inversió immobiliària a llarg termini.
La Massana i Pal-Arinsal
4.200 € – 7.500 €/m²Accés directe a l'estació d'esquí de Pal-Arinsal. Ideal per a residència o lloguer de temporada. Fort potencial de lloguer d'hivern amb llicència turística. Pobles tranquils, molt sol·licitats per famílies.
Canillo, El Tarter i Soldeu
4.200 € – 8.000 €/m²Accés directe a Grandvalira, el domini esquiable més gran dels Pirineus. Rendibilitat estimada per lloguer de temporada del 5-7% brut. Ideal per a inversors que busquen combinar la propietat amb els ingressos per lloguer.
Ordino i Arcalís
3.800 € – 6.000 €/m²La parròquia més verge, apreciada per la seva tranquil·litat i els seus paisatges naturals. La finca d'Arcalís està poc poblada. Atractiva per a residents que busquen qualitat de vida i espais naturals, menys exposats a l'especulació.
Encamp i Sant Julià
3.500 € – 5.500 €/m²Els immobles d'entrada més assequibles del mercat andorrà. Encamp té un telecabina directe a Grandvalira. Sant Julià limita amb Espanya. Ideal per a compradors per primera vegada o com a segona residència.
Nadia, una inversora belga en patrimoni: adquireix propietats a Andorra com a part d'un projecte de cases passives
La Nadia, de 44 anys, una empresària belga que gestiona diverses inversions a Europa, volia adquirir la residència passiva a Andorra per optimitzar la seva situació fiscal (impost sobre la renda de les persones físiques ≤ 10%, sense impost sobre el patrimoni) i, alhora, construir un actiu immobiliari al Principat. El seu objectiu: satisfer els requisits de la inversió local i generar ingressos per lloguer.
Engage la va ajudar a triar l'estructura d'adquisició (societat individual versus societat limitada andorrana), a preparar la sol·licitud d'autorització d'inversió estrangera i a verificar l'origen dels fons amb els bancs andorrans. L'apartament seleccionat a Escaldes-Engordany (620.000 €, 3 dormitoris, vistes panoràmiques) va rebre l'autorització en un termini de 6 setmanes. La sol·licitud de casa passiva es va presentar simultàniament amb la signatura de l'escriptura.
«El que em va sorprendre va ser el rigor del procés andorrà: cada pas es formalitza, es compleixen els terminis i no es descobreixen costos ocults pel camí. Engage ho va coordinar tot; només vaig haver de signar una vegada.»
El procés d'adquisició pas a pas: les 7 etapes
Definició de l'estratègia d'adquisició
Abans de buscar una propietat, defineix l'estructura d'adquisició òptima: nom individual o societat andorrana (SL), objectiu de lloguer o residència principal i vinculació a una sol·licitud de residència passiva pendent. Aquesta elecció determina l'estructura fiscal de la transacció i la documentació requerida.
Selecció i negociació de la propietat
Identificació de la propietat a través d'una agència local (Lucas Fox Andorra, Andorra Sotheby's, RS Thomas Real Estate). Verificació de l'escriptura de propietat, de les càrregues pendents i de l'existència d'una llicència turística si escau. Signatura d'un contracte de reserva amb un dipòsit del 10%.
Preparació i presentació del fitxer AIE
Preparació de la sol·licitud d'autorització d'inversió estrangera: passaport, certificat d'antecedents penals apostillat en els darrers 3 mesos, formulari de sol·licitud oficial, justificant de l'origen dels fons. Presentació electrònica al ministeri pertinent. Temps de tramitació: de 4 a 8 setmanes per a una sol·licitud completa.
Obrir un compte bancari andorrà
Un requisit previ per a la transacció. Els bancs andorrans (Creand, Andbank, MoraBanc) apliquen una diligència deguda rigorosa pel que fa a l'origen dels fons. Prepareu un fitxer complet de traçabilitat del capital. Termini: de 4 a 8 setmanes.
Pagament de l'impost sobre inversions estrangeres
Abans de signar l'escriptura notarial, cal liquidar l'impost sobre la inversió immobiliària estrangera (6% o 10% segons la situació). Aquest pagament és un requisit previ per a la formalització de l'escriptura (Llei 3/2024, Art. 12 i Decret 142/2025).
Signatura de l'escriptura notarial
L'escriptura autèntica de compravenda es signa davant d'un notari andorrà. El notari verifica la validesa de l'autorització d'inversió estrangera: sense una autorització vàlida, l'escriptura no es pot signar (Llei ITP, Art. 2). A continuació, es paga la resta del preu de compra i els impostos.
Inscripció al Registre de la Propietat
Dipòsit de l'escriptura al Registre de la Propietat d'Andorra per a la seva oposició a tercers. Registre de l'operació al Registre d'Inversions Estrangeres. Termini per a la plena execució de la inversió: complir amb el termini estipulat a l'autorització o 6 mesos si no s'especifica cap termini (Llei 5/2025, Art. 11).
Planificació inversa: com organitzar la teva adquisició al llarg del temps
La compra d'una propietat a Andorra comporta retards inevitables a causa de tràmits administratius i bancaris. Planificar amb antelació és essencial, especialment per a aquells que coordinen la compra amb un requisit de residència passiva.
Errors que cal evitar absolutament
Signar un document abans d'obtenir l'autorització d'inversió estrangera
L'autorització prèvia és una condició per a la validesa de l'adquisició, no una formalitat posterior a la signatura. Una escriptura signada sense autorització és nul·la (Llei ITP, Art. 2 i Llei 5/2025, Art. 8). Alguns venedors insistents poden intentar pressionar-vos perquè signeu abans: no cediu mai.
Negligir la traçabilitat dels fons per als bancs andorrans
Els bancs andorrans (Creand, Andbank, MoraBanc) apliquen una rigorosa diligència deguda pel que fa a l'origen dels fons. Una sol·licitud incompleta pot endarrerir l'obertura del compte durant diverses setmanes, posant en perill el període de sis mesos per fer la inversió després de l'aprovació.
Confusió entre l'ITP i l'impost sobre la inversió estrangera
Des del 2024, s'apliquen dos impostos separats a les adquisicions d'immobles per part d'estrangers: l'ITP (1% impost estatal + municipal) i l'impost sobre la inversió immobiliària estrangera (6% o 10%). No s'han de confondre a l'hora de calcular el cost total. Pressupostar "només les despeses notarials" és un error comú.
Superar els límits legals d'adquisició sense anticipació
La Llei 5/2025 restringeix les adquisicions a l'estranger: més enllà d'un habitatge unifamiliar o dos apartaments amb annexos, el tipus impositiu sobre inversions baixa al 10% i s'apliquen condicions específiques. Planifiqueu la vostra estructura d'adquisició en conseqüència.
Permetre que l'autorització d'inversió caduqui
L'autorització perd valor si la inversió no es completa dins del termini especificat (o 6 mesos per defecte, segons la Llei 5/2025, Art. 11). És possible una única pròrroga, però subjecta a condicions reglamentàries. Planifiqueu amb antelació tots els tràmits bancaris i notarials per garantir el compliment d'aquest termini.
Ajudem compradors estrangers de tots els perfils amb les seves inversions immobiliàries a Andorra: des de la definició de l'estratègia d'adquisició fins a la signatura de l'escriptura, incloent-hi la sol·licitud d'autorització d'inversió estrangera, l'obertura d'un compte bancari i l'estructuració fiscal. El nostre enfocament: eliminar les zones d'incertesa des del principi, perquè la transacció es desenvolupi exactament com estava previst.
El vostre projecte immobiliari a Andorra: parlem-ne.
Autorització d'inversions estrangeres, estructuració fiscal, obertura de comptes bancaris, coordinació notarial: els nostres experts us ajuden en cada etapa per assegurar i optimitzar la vostra adquisició.
Programa una cita amb un expertPreguntes freqüents — Comprar una propietat a Andorra el 2026
Pot un estranger comprar lliurement béns immobles a Andorra?
Sí, però no sense condicions. Tot comprador estranger ha d'obtenir una autorització administrativa prèvia del ministeri competent en matèria d'inversió estrangera abans de signar qualsevol escriptura (Llei 5/2025, Art. 8). Aquesta autorització és una condició per a la validesa de l'adquisició. A més, s'apliquen límits al nombre d'unitats immobiliàries que es poden adquirir: en principi, un habitatge unifamiliar o dos apartaments/estudis amb els seus annexos.
Quant costa realment a un estranger comprar una propietat a Andorra?
El pressupost de costos d'adquisició representa generalment entre el 7% i el 12% del preu de compra. Inclou l'impost sobre la inversió immobiliària estrangera (6% per a una primera propietat dins dels límits legals, 10% més enllà, segons la Llei 3/2024), l'ITP estatal a l'1% (Llei ITP, Art. 8), el tipus d'ITP municipal (del 0,5 al 3% depenent de la parròquia), les despeses notarials (~1%) i les despeses d'assessor (de l'1 al 2%).
És possible comprar immobles a Andorra a través d'una empresa?
Sí. L'adquisició a través d'una societat andorrana (SL) és una opció possible, que pot oferir avantatges en termes de planificació patrimonial i optimització fiscal. També està subjecta a autorització d'inversió estrangera si els socis són estrangers. Les normes de vinculació (Llei 3/2024, Art. 8.3) s'apliquen per evitar acords que eludeixen els límits d'adquisició. És essencial un assessorament legal previ.
Es pot utilitzar una propietat andorrana com a inversió per a una casa passiva?
Sí. L'adquisició de béns immobles a Andorra és una manera de complir amb el requisit d'inversió per a habitatges passius (inversió mínima de 400.000 € a través del Fons d'Habitatge, o 1.000.000 € a través d'inversió directa). Per tant, la compra d'immobles a Andorra pot servir simultàniament per a dos propòsits: establir una residència permanent al Principat i complir amb el requisit d'habitatge passiu.
Hi ha un impost sobre les plusvàlues per la revenda d'immobles a Andorra?
Sí, però és molt avantatjós a llarg termini. El tipus disminueix en funció del període de tinença: 15% per a una revenda en menys d'un any, disminuint gradualment fins al 0% després de 12 anys de propietat (Llei 31/2007, Art. 12). És un dels règims fiscals de plusvàlues més favorables per a béns immobles a Europa per a un inversor a llarg termini.
Quant de temps dura tot el procés d'adquisició?
A la pràctica, es triguen de 3 a 5 mesos entre la selecció de la propietat i la signatura de l'escriptura: de 4 a 8 setmanes per a l'autorització d'inversió estrangera (sol·licitud completa), de 4 a 8 setmanes per a l'obertura d'un compte bancari i d'1 a 2 setmanes per a la coordinació notarial. Es recomana planificar amb antelació un mínim de 4 mesos de preparació, sobretot si la compra es coordina amb una sol·licitud de residència passiva.
Els ingressos per lloguer d'una propietat andorrana tributen a Andorra?
Per a un resident fiscal andorrà, els ingressos per lloguer s'inclouen a la base imposable de l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i es graven a un tipus progressiu amb un límit del 10% (Llei 5/2014). Per a un no resident, s'aplica l'impost sobre la renda de no residents. En ambdós casos, el tractat fiscal aplicable (concretament el tractat francoandorrà del 2022 per als nacionals francesos) determina el tractament fiscal dels ingressos de font andorrana.
