.jpg)
Immigració
01/06/2026
La inversió immobiliària a Andorra atrau cada any més inversors francesos i europeus. I amb raó: el Principat combina alguns dels impostos sobre la propietat més avantatjosos d'Europa, un mercat en creixement estructural, una sòlida rendibilitat del lloguer i una qualitat de vida excepcional al cor dels Pirineus.
Però més enllà dels avantatges coneguts —sense impost sobre la propietat, sense impost de successions i un tipus impositiu general del 4,5%—, invertir en béns immobles a Andorra planteja preguntes concretes: quins passos ha de fer un comprador estranger? És millor comprar en nom propi o a través d'una empresa andorrana? I com es pot beneficiar del tractat fiscal entre França i Andorra?
Aquesta guia completa respon a totes aquestes preguntes, des del primer contacte amb el mercat fins a la signatura a la notaria, incloent-hi estratègies d'estructuració de patrimoni.
Per què invertir en béns immobles a Andorra? Avantatges clau
Impostos sobre la propietat sense igual a Europa
Andorra destaca pel seu entorn fiscal particularment favorable per als inversors immobiliaris. A diferència de França, Espanya o Mònaco, el Principat no cobra impostos sobre la propietat, el patrimoni, les successions ni les donacions sobre els actius transferits.
Aquests són els principals avantatges fiscals que cal recordar:
- Sense impost sobre la propietat: sense impost anual sobre la propietat de béns immobles
- Sense IFI (impost sobre el patrimoni immobiliari): les grans fortunes no estan penalitzades
- Sense impost de successions ni donacions: lliure transferència de béns entre hereus.
- IGI (equivalent a l'IVA) al 4,5%: un dels tipus més baixos d'Europa
- Impost sobre la renda limitat al 10%: els ingressos per lloguer es graven a un tipus baix.
- Reducció de l'impost sobre guanys de capital sobre béns immobles: l'impost sobre guanys de capital (IPV) només s'aplica si la propietat es revend en un termini de 10 anys, amb un tipus que disminueix segons el temps de propietat.
En el moment de la compra, els costos d'adquisició també continuen sent molt competitius: 1% de despeses notarials sobre el preu de venda, 4% d'ITP (impost governamental equivalent als impostos de transmissions patrimonials) i fins a un 5% de comissió d'agència.
Un mercat que experimenta un creixement estructural
Des de l'obertura a la inversió estrangera el 2012, el mercat immobiliari andorrà ha mostrat un creixement constant. La topografia muntanyosa del territori limita naturalment les noves construccions, creant una escassetat estructural de l'oferta que afavoreix l'apreciació immobiliària a mitjà i llarg termini.
La demanda continua creixent: residents permanents, treballadors transfronterers, exiliats fiscals, jubilats i inversors estrangers competeixen per un parc d'habitatges limitat. Aquesta tensió entre l'oferta limitada i la demanda sostinguda és el principal motor de l'apreciació del mercat andorrà.
Rendibilitats de lloguer competitives
El mercat de lloguer andorrà ofereix una rendibilitat neta d'entre el 4% i el 6% depenent del tipus d'immoble i de la parròquia, un nivell molt satisfactori tenint en compte la seguretat i l'estabilitat de la inversió.
Es poden distingir dos segments:
Els lloguers a llarg termini són impulsats per residents permanents, treballadors transfronterers i expatriats. Aquest mercat és particularment ajustat a les zones urbanes i ofereix ingressos estables i regulars.
Els lloguers de temporada estan en auge gràcies al turisme de muntanya (esquí a l'hivern, senderisme i benestar a l'estiu) i als esdeveniments comercials lliures d'impostos. Aquest segment pot generar rendiments superiors al 6% en immobles ben ubicats, però requereix l'obtenció d'una llicència turística municipal. Nota: Els inversors estrangers subjectes a la normativa de la Llei 5/2025 no poden utilitzar el seu immoble per a allotjament turístic ni allotjament d'ús turístic (HUT); aquesta categoria queda expressament exclosa de l'àmbit de la inversió estrangera autoritzada.
Cita gratuïta · 30 min
Reserva la teva entrevista
oferta estratègica.
oferta estratègica.
30 minuts per parlar del vostre projecte a Andorra: fiscalitat, compliment normatiu, instal·lació. Confidencial i sense compromís.
Viure a Andorra : una qualitat de vida i seguretat inigualables
Més enllà dels seus avantatges fiscals, Andorra és atractiva per la seva qualitat de vida: més de 280 dies de sol a l'any, un entorn muntanyós immaculat i una de les esperances de vida més altes del món. El Principat es classifica constantment entre els països més segurs del planeta, amb una taxa de criminalitat extremadament baixa.
La seva ubicació geogràfica també és un avantatge important: a 2 hores amb cotxe de Barcelona i Tolosa, Andorra la Vella gaudeix d'una accessibilitat apreciable per als inversors que desitgen combinar la gestió activa dels seus actius amb viatges regulars.
El mercat immobiliari andorrà: una visió general
Preu per metre quadrat per parròquia
El mercat immobiliari andorrà es divideix en 7 parròquies, cadascuna amb les seves pròpies característiques de mercat, oferta i perfil de comprador. Els preus per metre quadrat varien considerablement d'una zona a una altra.
Nota: aquests rangs són indicatius i poden variar en funció de l'estat de l'immoble, el sòl, l'exposició i els serveis.
Qui pot comprar béns immobles a Andorra?
Requisits per a inversors estrangers
La inversió immobiliària a Andorra està oberta tant a residents com a no residents, sense necessitat de residir al territori per adquirir immobles. El marc legal aplicable és ara la Llei 5/2025, de 6 de març de 2025, que substitueix la Llei 10/2012. Les condicions a complir són senzilles:
- Ser major d'edat (18 anys o més)
- Tenir antecedents penals nets (amb la Postil·la de la Haia per a documents estrangers)
- Obtenir l'aprovació governamental per a la inversió estrangera (descrita a continuació)
Important: l'autorització no és il·limitada en el nombre d'adquisicions. La Llei 5/2025 (Art. 9) estableix límits quantitatius estrictes per als inversors estrangers que siguin no residents o residents durant menys de 3 anys: no poden posseir, en total, més d'un dels següents béns: un terreny amb un habitatge unifamiliar; o un habitatge unifamiliar, dos apartaments o dos estudis (amb els seus annexos: un màxim de 3 places d'aparcament i 3 trasters per habitatge); o sis places d'aparcament. Aquests límits s'apliquen durant un període de 10 anys a partir de la data en què s'assoleix el límit. Després de 3 anys de residència real i permanent, els inversors que desitgin obtenir la ciutadania andorrana ja no estan subjectes a aquestes restriccions per a les seves noves adquisicions.
Autorització governamental per a la inversió estrangera
Qualsevol adquisició immobiliària per part d'un estranger està subjecta a l'autorització del govern andorrà. Aquest procés és relativament ràpid i no requereix residència prèvia al país. L'autorització s'ha de concedir en un termini de sis mesos; transcorregut aquest període, caduca, llevat que el ministeri competent concedeixi una única pròrroga.
Els documents que s'han de proporcionar són els següents:
- Antecedents penals nets amb la Postil·la de la Haia
- Passaport vàlid
- Certificat d'estat civil
- Contractes originals de compravenda d'habitatges
Aquesta autorització és diferent dels requisits de residència (passiva o activa), que es regeixen per normes diferents. Els residents andorrans que no puguin demostrar tres o més anys de residència real i permanent en els deu anys anteriors a la seva sol·licitud (excepte les absències per estudis) també estan subjectes al règim d'inversions estrangeres.
El procés de compra d'immobles a Andorra: 5 passos
La compra d'una propietat a Andorra segueix un procés regit per la legislació andorrana. Tot el procediment dura aproximadament dos mesos i consta de cinc passos.
Pas 1: Signatura del contracte de reserva
El comprador i el venedor signen un contracte de reserva, acompanyat del pagament d'un dipòsit. Aquest document formalitza la promesa de compra i reserva la propietat mentre es completen els tràmits administratius.
Pas 2: Sol·licitud d'autorització d'inversió estrangera
L'inversor presenta la seva sol·licitud d'autorització al govern andorrà juntament amb la documentació necessària. L'obtenció d'aquesta autorització és una condició prèvia per a la finalització de la venda.
Pas 3: Preparació de l'escriptura de compravenda per part del notari
El Principat només té 4 notaris oficials. Un d'ells redacta el contracte de compravenda i el prepara per a la signatura, després de verificar els títols de propietat i qualsevol càrrega sobre la propietat.
Pas 4: Signatura de l'escriptura de compravenda
En presència del notari, el comprador i el venedor signen l'escriptura de compravenda. El comprador paga la resta de l'import i esdevé oficialment propietari de la propietat.
Pas 5: Presentació de l'escriptura a la Cambra de Notaris
El notari presenta l'escriptura signada a la Cambra de Notaris per formalitzar i registrar la transacció. És en aquesta fase que la transferència de la propietat esdevé definitivament oposable a tercers.
Cita gratuïta · 30 min
Reserva la teva entrevista
oferta estratègica.
oferta estratègica.
30 minuts per parlar del vostre projecte a Andorra: fiscalitat, compliment normatiu, instal·lació. Confidencial i sense compromís.
Fiscalitat immobiliària a Andorra: tots els detalls
Costos d'adquisició
Els costos d'adquisició a Andorra són particularment competitius en comparació amb els estàndards europeus. Consten de quatre components principals: les despeses notarials, fixades en l'1% del preu de venda; l'ITP (impost de transmissions patrimonials), en el 4% del preu de compra; i la comissió d'agència, que pot arribar fins al 5%, a càrrec del venedor o del comprador, segons les circumstàncies. Per als inversors estrangers subjectes a autorització, cal afegir l'IIEIA (impost sobre la inversió estrangera immobiliària), a un tipus del 6% per a una primera compra dins dels límits legals, i del 10% més enllà. El cost total, doncs, ascendeix aproximadament al 10% per a un resident andorrà (excloent-hi l'IIEIA), i pot arribar al 16% o més per a un no resident, en comparació amb el 15-20% que s'observa generalment a França.
Impost sobre guanys de capital (IGC)
Si la propietat es revend dins dels 10 anys posteriors a l'adquisició, el guany de capital està subjecte a impostos. El govern reté el 5% del guany de capital en el moment de la venda mentre verifica l'absència de sancions administratives i calcula l'impost final sobre guanys de capital (un procés que triga de 3 a 6 mesos). Després de 10 anys de propietat, no es deu cap guany de capital.
L'IIEE, impost sobre la inversió immobiliària estrangera
Creat per la Llei 3/2024, aquest impost s'aplica a tots els inversors estrangers subjectes a autorització, en el moment de l'adquisició i abans de la signatura de l'escriptura notarial. El tipus és del 6% per a una primera adquisició dins dels límits legals (un habitatge unifamiliar o un apartament/estudi amb els seus annexos), i del 10% per a qualsevol adquisició que superi aquests límits. Aquest tipus és progressiu i escalonat: un cop assolit el tipus del 10%, totes les adquisicions posteriors es graven al tipus màxim, independentment de la seva naturalesa. Existeixen exempcions, en particular per a les adquisicions per herència, la dissolució d'un règim patrimonial o per a les inversions destinades al desenvolupament d'una activitat comercial en condicions estrictes.
Ingressos per lloguer
Els ingressos per lloguer rebuts a Andorra estan subjectes a l'impost sobre la renda de les persones físiques andorrà (IRPF) a un tipus màxim del 10%, amb un tram impositiu del 0% durant els primers mesos d'ingressos. Per a un inversor francès, l'aplicació del conveni fiscal França-Andorra determina en quin país es graven aquests ingressos.
Sense impost recurrent sobre la propietat
A diferència de França, on l'impost sobre la propietat representa una despesa anual important, Andorra no cobra cap impost recurrent sobre la propietat immobiliària. Aquesta absència de càrregues anuals millora automàticament la rendibilitat neta de qualsevol inversió de lloguer.
El sistema de lloguer emfitèutic (Encamp)
Una característica singular de la parròquia d'Encamp és que certes propietats estan disponibles sota el sistema de dret d'arrendament emfitèutic: el comprador gaudeix del ple ús d'una propietat que pertany a un altre, a canvi del pagament regular d'una quota. Aquest mecanisme permet accedir a la propietat d'un immoble amb una inversió inicial reduïda.
Preguntes freqüents sobre inversió immobiliària a Andorra
Pot un estranger comprar una propietat a Andorra sense residir al país?
Sí. Els no residents poden adquirir béns immobles a Andorra, sempre que obtinguin l'autorització governamental per a la inversió estrangera. Tal com preveu la Llei 5/2025 (que substitueix la Llei 10/2012), aquesta autorització està subjecta a límits quantitatius estrictes i s'ha de finalitzar en un termini de sis mesos.
Quines despeses s'han de preveure a l'hora de comprar una propietat a Andorra?
Per a un resident andorrà: aproximadament el 10% del preu de venda (1% de despeses notarials, 4% d'impost sobre la propietat, fins a un 5% de despeses d'agència). Per a un inversor estranger subjecte a autorització: s'ha d'afegir l'impost IIEIA a un tipus del 6% (primera adquisició dins dels límits legals) o del 10% (més enllà d'això), cosa que eleva el cost total a aproximadament el 16% o més.
Hi ha un impost sobre la propietat a Andorra?
No. Andorra no cobra cap impost anual sobre la propietat dels béns immobles que es troben dins del seu territori.
Hem de pagar impostos sobre guanys de capital quan revendem?
Sí, si la revenda es produeix dins dels 10 anys posteriors a l'adquisició. Aleshores s'aplica l'impost sobre guanys de capital (IPV), amb una retenció del 5% sobre la venda durant el període d'auditoria. Després de 10 anys de propietat, no es paga cap impost sobre guanys de capital.
És possible finançar la compra d'una propietat a Andorra mitjançant un préstec bancari?
Sí. Els bancs andorrans concedeixen préstecs hipotecaris a no residents, generalment amb un pagament inicial del 30 al 40%.
Quina és la rendibilitat mitjana del lloguer a Andorra?
Entre un 4% i un 6% net segons el tipus d'immoble i la parròquia, o fins i tot més per a immobles de temporada ben situats (a prop d'estacions d'esquí). Nota: els inversors estrangers subjectes al règim de la Llei 5/2025 no poden utilitzar el seu immoble per a allotjament turístic o HUT.
